房地产估价规范2022版解读5篇房地产估价规范2022版解读 2022房地产估价师《理论与方法》重难点（10） 一、国有建立用地使用权出让的需要把握□招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价□下面是小编为大家整理的房地产估价规范2022版解读5篇,供大家参考。
篇一：房地产估价规范2022版解读
2022房地产估价师《理论与方法》重难点（10）一、国有建立用地使用权出让的需要把握□招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价□拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的出价□挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的报价□协议出让方式中，协议出让的和价二、房地产转让和租赁的需要熟识转让方式增多买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。租赁有房屋租赁、土地租赁、建立用地使用权出租等。三、房地产抵押贷款的需要把握抵押人担保债权不得超出抵押物价值。抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价四、房地产征收征用补偿的需要把握征收是强制收买，全部权变更，不返还征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人
五、房地产分割的需要熟识一般实行折价或者拍卖变卖价款分割六、房地产损害赔偿的需要把握损害赔偿的状况□因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估□在自己的土地上建筑建筑物阻碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估□因施工中挖根底不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估□因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估□因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估□使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估□因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估□因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估□因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估□其他相关评估七、房地产争议调处的司法鉴定的需要把握八、房地产税收的需要熟识九、房地产保险的需要了解十、企业有关经济行为的需要熟识
十一、房地产行政治理的需要了解十二、其他方面的需要□建立用地使用权期间届满需要的估价效劳□房地产开发经营过程中需要的估价效劳□为出国需要供应财产价值证明的估价□为房地产证券化效劳的估价
篇二：房地产估价规范2022版解读
2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：权益因素权益因素拥有一宗房地产，实际上就拥有了肯定范围的空间。但拥有者在该空
间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到很多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制（以下均是指这类限制）。由于房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响四周和社会公众的利益。
一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进展房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：①房地产权利的设立和行使的限制；②房地产使用管制；③房地产相邻关系的限制。
（一）权利状况土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是全部权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清楚等，价值会有很大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言（在地役权关系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地；为他人
土地的便利而供使用的土地为供役地），是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人便利时，土地全部权人或土地使用权人有可能要患病某些损失，在这种状况下，地役权的存在会降低供役地的价值。
以共有的房地产为例，假如共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识，局部共有人假如不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。
此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式取得土地使用权，进展土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。例如，《民法通则》第七十九条规定：“全部人不明的埋藏物、隐蔽物，归国家全部。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》其次条规定：“国家根据全部权与使用权分别的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国台湾地区，地下矿藏与土地也是分开的，其“土地法”第十五条规定：“附着于土地之矿，不因土地全部权之取得而成为私有。”在欧洲很多国家，地下资源的全部权与土地全部权也是分开的，规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购置或将出售的收入与政府分成。在加拿大，
地下矿藏在有些省，如安大概、魁北克和阿尔伯塔，成为单独的产权，不再自动地附属于土地。
美国关于土地全部权的规定与上述国家和地区不同。在美国，土地全部者同时也拥有地下的一切财宝，因此，地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。从地下资源的有效利用看，美国的制度有肯定的合理性。首先，由于每个拥有土地的人都会关怀自己的土地下面可能有些什么宝藏，他会自己花钱请地质学家来考察，有点眉目之后他会请勘探队来钻探。一旦有所发觉，他的土地价格立即成倍地上升，否则他的投资将受到损失，他只能自认倒霉。这就从经济上鼓舞了资源的发觉，不用政府去费心。其次，矿藏的采收率（采集到的矿石占储量的比例）成为地主自己关怀的事，他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来，不会发生掠夺性开采。最终，私人拥有地下资源，使他有全权选择资源的利用方式，包括将土地与资源一起出售，与开采专营企业联营，出租开采权对资源开采所得分成并监视资源的合理利用，或放置等待市场价格更高时再进展开采等。他选择的方案对全社会而言同时肯定也是代价较小而产出的价值的方案。但美国的制度简单引起贫富悬殊，诱使一些人陷入风险和破产。选择不同的规定各有其理由，区分在于有的更着重效率，有的更着重公正。
（二）使用管制世界上几乎全部的国家和地区对房地产利用、特殊是土地利用都有或
多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建立用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。
就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件肯定的状况下，规定用途（例如是用于商业、办公、居住还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特殊明显：在城市进展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建立用地的状况下，假如政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必定较低，而假如一旦允许转变用途，则地价会大幅度上涨。
容积率的凹凸对地价也有很大的影响，在估价时肯定要弄清容积率确实切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。在补交土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或者只根据地上建筑面积土地使用权出让金水平的肯定比例（如1/3）补交。这些规定对地价都有很大的影响。
3．现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。（2022年试题）
A．建筑技术B．土地权利设置C．相邻关系
D．土地使用管制答案：D4．以下属于土地使用管制的事项有（）。（2022年试题）A．建筑物四周应留有肯定的空地作为建筑物的绿地和交通B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C．某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D．甲乙两宗土地使用权中，甲土地必需为已土地留出通行道路E．某宗土地只能用于商业房地产开发答案：ACE
（三）相邻关系相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者根据当
地习惯，相互之间应当供应必要的便利或者承受必要的限制而产生的权利和义务关系。特殊是从义务方面来看，相邻关系是对房地产全部权、使用权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有肯定的影响。
篇三：房地产估价规范2022版解读
柴强关于房地产估价规范的解读柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理
（一）
很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。
我记得天津在8月份举办了更多关于房地产估价基本条款的培训课程。基本条款和规范现在完全连接在一起。基本条款和新规范的措辞基本相同。听了这些术语之后，听说明书就更容易了。我记得在修订新规范的过程中，最终草案没有发布，基本上接近最终草案。我还告诉过你，这和以前不同。这两天整理一下新的规范。要在两天内完成规格很难。在河南省待三天时间很紧。修订版中的基本术语和手稿已经使用，所以说得快一点。
房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国
家庭标准。
将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。
接下来，让我们简单地谈谈这个标准，它可以从宏观的角度来理解：这个标准是我们在房地产估价过程中遇到任何问题时应该做和不应该做的。原则是一个意义和一个方向，即你在进行评估时遇到什么问题，并根据我的问题板总结这些问题。实际上，并不是所有的问题都能遇到。这些大问题的主要方面已经向你们指出了。当你遇到这些问题时，你已经制定了一些关于做什么和不做什么的规定。那么，让我们检查一下，在评估的不明确部分，新规范中是否有任何规定。如果有规定，就按照新的规范来做。如果出现某些行为，我们该怎么办？至少我们知道。规范主要指这些。就像我们走路一样，当我们到达一个地方时，我们不知道该怎么走。无论前进、左转、右转还是后退，这都是同样的道理。它告诉你怎么做。
所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比
较先进的了。那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。那这次的新规范
基本上，所有可以说清楚的事情都说清楚了。还有一些你无法理解的争议。这些问题将在以后进行修改和解决。总的来说，它一方面作出了更具体、更详细的规定，另一方面又增加了许多新的内容。就像你在工具箱里所说的我们的新工具。具体来说，我们还有另一种估值方法。有四种常见的估值方法。市场比较法的相应名称改为比较法、收益法、成本法和假设开发法。其他估值方法过去有点，但不多。这一次，为了适应房地产损害赔偿的评估，损害赔偿评估是我们的一个重要领域。说到天津，这件事将涉及损害赔偿的评估。在本文中，我们讨论了损失的资本化，这是一种，而修理成本法是评估可修理修理成本。还有价差法。损害前的价格价值与损害后的价格价值之间的差额为差价法。此外，为了满足批量估价的需要，特别是房地产税，国家要求加强房地产估价力度，加强房地产交易税收，各地都开展了批量估价。但事实上，他们都为未来的房地产税支出做好了准备。这一次，房地产税已经被纳入全国人民代表大会，所以中国迟早会开征房地产税。简而言之，房地产税是每年根据房地产价值征收的一种税。房地产的价值是评估的，所以也叫按房地产的评估价值征税。因此，这项业务需要在未来发展。此外，我们还提供了两种方法，一种是标准价格调整
法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。
三是深化和拓展估值业务，特别是针对不同估值目的的估值。这使我们能够看到我们未来的业务类型，更重要的是，未来的评估标准，尤其是一些主管部门。这些业务属于房地产估价业务，应由房地产估价机构的估价人员进行。这些业务是可以做的。这种作用和意义被视为国家规范性标准。目前，我们的业务相对单一和集中。在未来，我们将关注业务类型，在实际估价中是否存在问题，如使用不一致时该怎么办，以及经常遇到的问题，如实际使用、计划使用、合法使用等。这一次，我们对实践中的一些不良做法进行了一些限制和调整。接下来，让我们谈谈如何理解这个规范。规范是国家标准的体现。与其他产品一样，国家标准也有自己的标准。国家标准是最有效的标准，以及行业标准、地方标准和企业标准，在我国都有标准化。鼓励企业制定本标准，但企业标准，包括行业标准和地方标准，应遵循国家标准，即高于国家标准。反之，国家标准最低。我们来谈谈评估吧。评估至少应符合国家标准，这是房地产规范的要求。并非相反，国家标准要求是最高的，但实际上是最低的。它是最有效的，最终的标准是国家标准
的要求就是你至少要按照国家标准来做。而且你可以做的更好，要求更严。就和产品是一样的，这个产品合不合格，如果有国家标准的话达没达到国家标准，如果没有达到标准它就是不合格，就是这个意思。那你这个产品可以做的比国家标准还好。那么就是这个意思，所以大家要注意。不是规范要求，那我这个做的达不到国家标准的要求，就是不合格。至少要达到国家标准的要求。这是这个方面。
其次，国家标准有一些重大变化。我先看看。我将从几个方面讨论它。一个要求是，在使用比较法时，我们应该实地检查可比较的实际外部条件和位置条件，也就是说，我们
应该实地检查其外部条件和位置条件，估价师应该亲自前往现场。过去，这被称为估价对象的可比性，因此，本次采用比较法评估估价作业时，需要解释可比实例的名称，并将位置图和外观照片作为附件附在估价报告中。这很难。在现实生活中，比较起来最困难的事情就是找到真案、假案、乱编、挂引号等等。这一定是真的。如果你没有真的或者找不到，不要评估它。有勇气的人可能做不到。如果有一天你撞到了它，你就不走运了。也许通常没人检查。因此，在修改规范时，许多老板想改变它，以确定他们是否可以使用列出的价格。后来，他们询问了美国专家。美国专家说，为什么需要进行估值？不要吃这顿饭。这是最起码的，但以前从未说过
篇四：房地产估价规范2022版解读
2022年房地产估价师《案例分析》课程讲义（25）（一）商务办公房地产及其特点1．商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼可从不同角度、根据不同标准进展分类和分级。按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1-3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼根本上只有办公一种用途，没有其他功能（展现厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展现厅、商场、公寓、餐饮等功能。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益力量不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。其中，甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益力量强，有完善的物业效劳；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益力量低于新落成
的同类写字楼；丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。
2．商务办公房地产的特点商务办公楼具有以下特点：（1）所处区位好，规模大。写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，处于较好区位，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，经济活动频繁。（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。写字楼特殊是甲级写字楼和综合写字楼，大都为高档次高层建筑，拥有先进的现代化设施设备，功能多而全，如有前台接待效劳、大小会议室、酒吧、咖啡厅、餐厅、商场、车库等。（3）出租经营为主，多由专业物业治理企业治理。大都写字楼以出租为主，完善的午夜治理效劳能够提高写字楼的出租率，因此，写字楼业主往往托付专业物业治理公司进展写字楼治理和代理出租。
篇五：房地产估价规范2022版解读
2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：土地实物因素二、实物因素（一）土地实物因素1．土地面积两块位置相当的土地，假如面积相差较大，它们的单位价格会有凹凸
差异。一般地说，但凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特别状况下也可能有例外，面积狭小的土地却有很高的价格。例如，若某块土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值，则该块土地的拥有者可能会以居奇的心态，待价而沽，而相邻土地的拥有者为求其土地能得到有效利用，则可能不惜以高价取得该块土地。
地价与土地面积大小的关系又是可变的。一般地说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。土地面积大小的适宜度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方房地产市场假如普遍承受高层楼房，则在该地区，较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。相反，假如某地方市场仅能承受小型建筑型态，则较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格，差异不会很大。
2．土地外形
土地外形是否规章，对地价也有肯定的影响。外形规章的土地，主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。由于外形不规章的土地一般不能有效利用，相对于外形规章的土地，其价格一般要低。通常为改善外形不规章土地的利用，多实行土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价马上随之上涨，这从另一方面说明白土地外形对地价的影响。
3．地形由于地面的凹凸起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建立本钱、利用价值或者景观等，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高；凹凸不平的土地，价格较低。但是，假如土地过于平缓，往往不利于地面水的汇合和排解。4．地势在其他条件一样时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，由于地势低不仅下雨时简单积水、潮湿，而且会影响建筑物的气概、可视性（即要被看得见）。气概、可视性对于写字楼都很重要，可视性对于商铺很重要。把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对房地产价格的影响。地势虽然低洼，但假如降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。5．土壤
这里主要说明土壤的污染状况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤受到污染的土地，由于需要处理费用，土地价格会降低；房屋所在土地的土壤假如受到污染，房价会降低。酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。这些问题尽管目前在技术上都能解决，但无形中要增加房地产开发和消费过程中的本钱，同样会降低地价或房价。
肥力即土地肥沃程度，是土地供应植物生长、生殖所需要的养分的力量。土地自然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土地改进使其肥力提高。肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要，因此肥力这个因素主要是影响农地价格。对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。在影响农地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的打算作用越大。在考虑肥力与农地价格的关系时应留意，肥力这个概念本身较模糊，不很准确。一般地说，肥力是一个综合性因素，是对植物生长、生殖所必需的因素或栽培植物所必需的条件的总括。这些因素和条件有：日光、热量、水分、空气和植物养料。也有人用土壤的松硬、深浅、湿度、温度等来衡量土地的肥力。因此，土地是否肥沃，虽然一般人都能感觉到，但非农业土壤专家是很难作出精确推断的。肥力也不单纯是个技术问题，更是个社会经济问题，由于肥沃或不肥沃也是相对于肯定的农作物而言的。对于某种农作物来说是肥沃的土地，可能对于另一种农作物来说并不肥沃。
6．地基
地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指土地可负荷物品的力量，特殊是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力量。不同的地块，承载力可能不同。对于农地来说，由于一般状况下土地的承载力都能满意要求，所以通常不考虑承载力这个因素。但对于建立用地，特殊是对于城市建立用地来说，地质条件对地价的影响较大，尤其在现代城市建立向高层化进展的状况下更是这样。
对于建立用地来说，一般状况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对土地承载力有不同的要求，因此承载力对地价的影响程度也有所不同。
现代建筑技术进步在肯定程度上可以克制不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定等问题，因此，地价与土壤及地基状况关系的实质，是土壤及地基状况的好坏打算着开发建立本钱的凹凸。建筑同样的建筑物，土壤及地基状况好的土地，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清晰地看出。
7．土地条件一宗土地的根底设施完备程度和场地平坦程度，对其价格的影响是显而易见的：“七通一平”土地的价格，要高于“五通一平”土地的价格：
“五通一平”土地的价格，要高于“三通一平”土地的价格。
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