关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施12篇关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施 关于解决当前不动产统一登记工作 若干问题的操作规范 为进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，根据《不动产登记暂行条例》等相关法下面是小编为大家整理的关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施12篇,供大家参考。
篇一：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
关于解决当前不动产统一登记工作若干问题的操作规范
为进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，根据《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，针对当前不动产统一登记中存在的若干问题，结合我省实际，在依法登记的前提下，按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则，提出如下操作规范。
一、关于原房屋已登记土地未登记的不动产统一登记问题
不动产统一登记前，对国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的个人住宅，购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理，并分以下情形办理。
对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序办理不动产权证书或不动产登记证明，不再办理土地使用权首次登记。
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对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，建议当地政府或相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续。
如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的，不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日，期满无异议，不动产登记经办机构将公告留存并归档。
对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任。”
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二、关于土地已登记房屋未登记的不动产统一登记问题
对2014年12月31日前竣工并投入使用，已取得国有土地使用证但未进行房屋登记的各类住房，各级不动产登记机构可依据《山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局〈关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见〉》（晋建房字[2015]215号）文件规定，遵循“尊重历史、厘清原因，简化程序、便民利民”的原则，分类办理不动产统一登记。
对土地已登记、购房人所购商品房已竣工，由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的，不能配合购房人办理房屋登记的，不动产登记机构除执行《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》有关规定外，还应在当地主流媒体上公告六十日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的，无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记，购房人均可申请办理个人的房屋所有权登记。
三、关于原房地登记信息不一致的不动产统一登记问题
(一）房地坐落不一致
对原房屋、土地登记发证机构不属于同一行政区域的，
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原则上由原房屋登记机构所在行政区域的不动产登记机构受理，原办理土地登记的机构应将土地登记档案资料移交给相应的不动产登记机构，特殊情况也可由上级不动产登记机构指定办理。
房屋、土地坐落在同一行政区域，房、地两证记载的坐落不一致的，以地名文件为准，对于无地名证明文件的，按照房屋所有权证的坐落记载。
(二）房地权利人不一致
对已分别办理土地房屋登记手续，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致，现房屋权利人申请房地一体登记的，不动产登记机构应核实有关情况，尊重房屋交易事实，按有关规定将两证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地证作废，再办理房地统一登记手续。
(三）房地用途不一致
不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变，但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证
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据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。
不动产统一登记后，土地批准用途与实际用途不一致，或房屋实际用途与规划用途不一致的，土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写，其中商服用地可按一级类填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写，规划用途不详的，依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。
(四）房地范围不一致
对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设，已取得房屋所有权证，购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的，不动产登记机构应当受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因，存在违法用地行为的，依法处理。房屋未登记的，应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后，方可申请办理不动产登记。
四、关于因民间借贷申请不动产抵押登记问题
法人或其他组织之间因民间借贷申请不动产抵押权登记的，按有关规定，不动产登记机构应予受理，依法登记。
五、关于划拨国有土地使用权的抵押登记
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划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押，但权利人以依法取得的建（构）筑物进行抵押的，划拨土地使用权可与建(构）筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时，应在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。
六、关于已抵押土地上的建筑物登记问题
对原国有建设用地已设立抵押权，申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的，在当事人提交了原土地抵押权人书面同意文件后，不动产登记机构应予受理。
七、关于不动产登记中宗地面积分摊的问题
宗地上的建筑物设定不动产单元时，住宅小区以不分摊土地面积为原则，分摊土地面积为例外，非住宅以分摊土地面积为原则，定着物的土地使用权按所在宗地共有使用权登记。同时做好与原有分摊土地面积的衔接工作，并在数据库保留记载。
八、关于已购公有住房、经济适用房转移登记问题
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根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》（晋政发[2002]6号）文件栢关规定：“鼓励已购公房和经济适用住房（含集资建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制。已购公有住房和经济适用住房上市交易统一缴纳成交价1%出让金，土地使用期限调整为70年”，对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的，土地出让金按照上述文件执行，如成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算，其土地性质变更为出让。
九、关于因继承申请登记的问题
因继承申请不动产登记的，不动产登记机构应从切实维护杈利人利益角度，建议登记申请人提交经公证的享有继承权的材料或生效的法律文书。申请人不能提交上述材料的，不动产登记机构应在受理该类登记事项前对当事人提交的申请材料进行全面查验，就有关事项进行询问，并要求当事人出具对材料真实性负责的具结书。查验询问过程宜采取全程录像等方式留存证据，有必要的可发函原证明材料出具部门对材料真实性进行核实。登簿前不动产登记机构应对拟登记结果进行公示。不动产登记机构应设置专门窗口，由
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专人专岗负责办理继承取得不动产的登记业务。有条件的地方可以通过政府购买服务的方式为当事人办理继承权公证手续。
十、关于土地出让年限到期登记的问题对少数住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函[2016]1712号）办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函[2016]1712号）办理相关手续”。
各地在执行过程中遇到的重要间题要及时向省厅反馈。本《操作规范》未尽事宜，各地可以因地制宜，提出制定切合实际的解决之策。国家有新的相关法律法规或文件规定的，从其规定。
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篇二：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
镇雄县《关于妥善处理县城规划区不动产登记历史遗留问题的实施意见》政策解读为加快推动县城规划区不动产登记历史遗留问题的解决，切实保障群众合法权益，提升不动产登记服务水平，经经县委第十二届第八十一次常委会议和县十六届人民政府第52次常务会议讨论通过，印发了《关于妥善处理县城规划区不动产登记历史遗留问题的实施意见》（镇办发〔2020〕18号）。现就本意见有关内容解读如下：
一、制定背景
我县自2016年不动产统一登记以来，由于历史上房地分开管理、登记不规范、相关法律法规标准变化等原因，在不动产登记中存在房地不一致、超面积建设、无审批手续等一系列历史遗留问题，导致群众办证困难。自然资源部和省、市人民政府对不动产登记历史遗留问题的解决非常重视，要求各地展开调查并研究处置办法。为加快推进县城规划区不动产登记历史遗留问题的解决，切实保障群众合法权益，根据相关法律法规，结合我县实际，制定了本意见。
二、法律和政策依据
本意见以《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《建筑法》《人民防空法》《消防法》《土地管理法实施条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规章为依据，参考《云南省国土资源厅关于印发解决不动产统一登记若干问题指导意见的通知》（云国土资发〔2018〕14号）、《中共昭通市委办公室昭通市人民政府办公室印发〈关于集中处理全市城市规划区范围内不动产登记历史遗留问题的指导意见〉的通知》（昭办发〔2020〕5号）等相关文件精神制定而成。
三、适用范围
2016年12月31日前，县城规划区范围（以《镇雄县城总体规划修编2009-2030》中明确范围为准）内国有土地上已建成且投入使用的项目（房屋），因各种历史原因（立项、规划、用地、建设、消防、竣工等手续不全，建设单位注销、失联等），造成相关权利人不动产登记无法办理的，列入历史遗留问题处理范围。
四、主要内容
按照历史遗留问题房屋类型及不动产登记要件材料，依据相关法律法规，结合全县实际，分为3个大类22种情形，分别制定完善手续、办证、处罚标准等处理意见。
（一）居民自建房（含安置房）
归纳为6种情形分别提出处理意见：（1）有土地权属依据、无规划许可手续或规划许可手续不完善且不影响城市规划的，按标准处罚后补办手续予以登记办证；（2）已办理规划许可手续或《房屋所有权证》、无土地权属依据的，对土地权属进行认定，属占用国有土地的，按标准处罚后，以土地评估价格收取土地成本费、出让金，完善用地手续后予以登记；（3）没有权属依据或权属依据不完整、属于政府“统规自建”的，对土地权属和房屋面积进行认
定，出具规划核实意见后予以登记；（4）超占土地面积或建筑面积的，按标准处罚，以土地评估价格收取土地成本费、出让金，签订补充合同，出具规划核实意见后，予以登记（超占部分属于集体建设用地的，需先组织报批后再完善用地手续）；（5）房屋已发生交易需办理不动产登记的，由房屋实际使用人提供有效购房凭据及相关证明材料，缴清相关费用后予以登记；（6）存在临时私搭乱建、影响房屋整体风貌的（包括在房屋顶层、外侧立面、相邻地块加建或扩建建（构）筑物等），需进行整改符合要求后方可予以办理。意见中还明确了对无土地批准手续或超批准土地面积、无规划许可手续或建筑超批准面积的处罚标准。
（二）单位集资建房、房改房、经济适用房（含原县属国营房地产开发有限公司建设项目）
归纳为11种情形分别提出处理意见：（1）持有房屋所有权证未进行交易的，由县自然资源局查实土地权属依据后予以登记；（2）有房屋权属依据，无土地权属依据的，由用地单位出具情况说明后予以登记；（3）有土地权属依据，无房屋权属依据的，由用地单位或业主代表提供原始建房依据，经规划核实符合城市规划且房屋安全质量鉴定为合格后，予以登记；（4）未办理房屋产权证、土地使用证或无法提供相关证明文件的，由用地单位提供有关权属依据和情况说明，经相关职能部门审核，报县人民政府批准后，凭有效凭证办理登记；（5）建设单位立项批复、用地批准手续、规划许可等资料与现状不相符且未办理过房产证的，由原建设单位申请，相关职能部门审核，报县人民政府批准后，予以登记；（6）超批准土地面积建设的，由原建设单位或业主代表统一申请，按照原土地性质（划拨或出让）补办用地手续；（7）原房改房业主只拥有部分产权的，由业主向县住建局申请，购买取得完全产权后予以登记；（8）属于单位职工全额集资建房且手续齐备的，由原用地单位牵头按程序申请办理登记；（9）已办理房产证但未办理土地分割登记的，由原用地单位牵头提供土地证等相关资料，统一申请办理土地分割登记；（10）房屋已发生交易需办理不动产登记的，由房屋实际使用人提供有效购房凭据及相关证明材料，缴清相关费用后予以登记；（11）存在私搭乱建的，需整改符合要求后方可予以办理。
（三）商品房
一是按照证责分离的要求，归纳为5种情形分别提出处理意见：（1）已完成竣工验收的，对购房人已完整履行房屋买卖合同义务的，按程序审核后予以登记；对开发建设单位拖欠税费的，依法追缴后按程序办理登记；对开发建设单位拒不提交相关资料影响办证的，由相关行政主管部门查档出具情况说明后按程序办理，并对开发建设单位及其法人代表、股东实施联合惩戒，依法追究其法律责任；对开发建设单位拒不配合履行办证义务的，由小区业委会或业主代表统一申请，注销原开发建设单位的土地证，购房人凭有效凭证办理登记。（2）已交付使用但未竣工验收的，督促指导建设单位组织开展竣工验收，限期补办验收手续。（3）未竣工已交付使用的，督促建设单位限期完成相关设施建设，开展单项验收、规划核实和竣工验收备案，达到办证条件后启动登记。（4）超原批准土地面积的，按标准处以罚款，根据当时取得土地价格补缴土地出让金、缴纳土地报批费及相关费税，完善用地手续后予以登记。（5）已办理《房屋所有权证》多次转移未同步取得土地证的，依法公告注销原土地使用证后，予以办理。二是明确了相关处罚标准及土地出让金缴纳标准。三是对专项验收、规划核实未通过的各种情形明确了相关处理意见。其中：绿地率无法整改达到要求的，所缺绿化按300元/平方米缴纳绿化建设费；停车位无法整改达到要求的，所缺车位按11万元/个车位缴纳城市公共停车场建设费；小区公共配套服务设施及市政公用配套设施建设无法整改达到要求的，
所缺设施按1800元/平方米缴纳公共设施配套费；建筑存在私搭乱建的，责令限期自行拆除满足规划审批要求后予以规划核实；对建筑不存在私搭乱建或存在私搭乱建但已整改到位的房屋，由建设单位及小区物业管理公司（或业委会）联合提交业主花名册，予以规划核实后，办理登记。
（非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
篇三：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
黄石市人民政府办公室关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见文章属性•【制定机关】黄石市人民政府办公室•【公布日期】2017.04.13•【字号】黄政办函〔2017〕41号•【施行日期】2017.04.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管
正文
市人民政府办公室关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见
黄政办函〔2017〕41号
大冶市、阳新县、各区人民政府，黄石经济技术开发区管委会，市政府各部门：为妥善解决我市城区部分房屋不动产登记历史遗留问题，规范市城区土地出让
价款的征收工作，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《不动产登记条例》等法律法规规定，经市政府第7次常务会议审议通过，现就房屋不动产登记及规范土地出让价款征收有关问题提出如下意见：
一、处理范围（一）2016年7月1日前，市城区国有土地上已颁发房产证但未颁发土地证
的商品房。（二）2016年7月1日前，行政机关或国有企事业单位通过市场出售的国有
土地上已颁发房产证但未颁发土地证的公房。上述房屋不包括个人自建私房和小产权房以及法律法规规定不予登记的房屋。二、处理原则（一）坚持尊重历史、实事求是、民生优先的原则。充分考虑历史、现状和政
策法规逐步完善的实际，结合我市发展稳定大局，优先保护广大群众的不动产权益，分类制定解决方案，客观公正地处理不动产登记中的历史遗留问题。
（二）坚持群众办证与开发单位补缴税费相分离、违法必究的原则。合理区分房地产开发单位与购房人责任，规范土地出让价款征收，积极稳妥解决房屋所有权人办证问题，按照相关法律法规依法督促开发单位补办用地手续、补缴土地出让价款等税费，对违规行为依法查处。
（三）坚持合理合规、确保实效的原则。树立一切以群众利益为重的工作理念，对人民群众合理合法的诉求，简化办证程序和要件，针对不同情况，分类处置，确保工作取得实效。
三、处理方法（一）已办理房产证，但无土地权属来源的商品房。1．对1992年6月23日前开发的商品房，现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。2．对1992年6月23日后开发的商品房，且开发单位依然存在可履行补办用地手续义务的，限期申请补办土地出让手续。同时市国土资源部门为房屋所有权人办理出让土地使用权登记。
3．对1992年6月23日后开发，因开发单位破产、改制、失联等原因无法履行补办用地手续义务的商品房，确定现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和土地用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
上述商品房项目中，补办土地出让手续时，对没有项目规划条件的，由市规划部门据实对项目进行规划认定。
（二）划拨土地上已办理房产证未办土地证的商品房和上市出售公房。对商品房项目历史上办理了划拨用地手续的，市国土资源部门根据划拨用地批准文件为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
（三）已办理房产证，但未按土地出让合同约定缴纳土地出让价款的商品房。对已签订土地出让合同，但未按约定足额缴纳土地出让价款的：开发主体存在的，由市国土资源部门依法向开发单位进行追缴，同时为房屋所有权人办理出让土地使用权不动产登记。
按上述处理方法办理划拨土地使用权不动产登记，但房屋产所有权人申请要求办理出让土地使用权不动产登记的，或房屋今后发生转让的，按本意见规定征收土地出让价款后，再办理出让土地使用权不动产登记。
四、土地出让价款征收（一）按划拨土地登记的拆迁还建住房、历史遗留问题商品住房和行政机关、企事业单位出售的公有住房以及符合划拨供地目录的其他住房转让，导致住宅划拨土地使用权转让的，土地出让价款按住房成交价格1%执行。房屋成交价格按税务部门计征契税价格确定。（二）除情形（一）之外，市城区其他的划拨土地使用权转让，按照土地市场价格（土地权利人申请办理划拨土地使用权转让手续时的土地市场价）的50%征收
土地出让价款。（三）根据土地出让合同约定，企业改制时，土地已享受优惠政策的出让土地
使用权，转让时，应补缴差额土地出让价款。差额土地出让价款﹦土地市场价×（划拨土地使用权转让应征收土地出让价款比例-改制土地出让合同约定的已缴纳土地出让价款比例）。土地市场价指土地权利人申请补缴差额土地出让价款时的土地市场价。
上述土地出让价款征收工作，由市国土资源部门负责。对限期不缴纳土地出让价款的单位，应通过行政、司法等途径及时进行追缴。
五、申报主体（一）开发单位存在的房地产开发项目，由开发单位负责组织资料进行申报。开发单位重组、改制的，由其继承或改制后企业组织资料进行申报。（二）开发单位因破产、注销、失联等原因导致没有申报主体的，可由房屋所在地的区人民政府组织街办申报，也可由区政府指定小区业主委员会或业主代表组织资料进行申报。（三）行政机关或企事业单位出售的公房，由原产权单位或其主管部门负责组织资料进行申报。具体申报程序、要件等由市国土资源部门另行制定。六、责任追究（一）在处理不动产登记历史遗留问题中发现开发单位有违法行为的，属于国土部门查处的，国土部门依法查处；属于其它部门查处的，由国土部门移交相关部门依法予以查处。在解决不动产登记历史遗留问题工作中，相关部门及其工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）因开发单位不配合，或者逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费和罚
款等各种原因，导致历史遗留问题不能解决的，市国土资源部门记录该单位及法人代表、出资人、高管的不良信用信息，依法依规纳入“失信人黑名单”，并将信息推送至市公共信用平台，同时函告市信用办。
（三）对被纳入“失信人黑名单”的单位，市公共资源交易局取消该单位报名参加我市所有项目投标资格；市国土资源局对该单位新建项目暂停办理用地手续；市规划部门对该单位新建项目暂停办理规划许可；市建设部门暂停办理该单位新建项目建设手续；市房产部门依法限制该单位开发经营行为。
（四）开发建设单位属于行政事业单位或者国有企业，不配合解决历史遗留房屋不动产登记的，由市政府对该单位及其负责人依照有关规定予以问责。
七、保障措施（一）成立领导小组。成立市城区房屋不动产登记历史遗留问题处理工作领导小组，分管国土资源工作的副市长任组长，分管国土资源工作的副秘书长、市国土资源局局长任副组长，市建委、市财政局、市国土资源局、市规划局、市政府法制办、市房产局和各城区（开发区）政府（管委会）分管负责人为成员。领导小组办公室设在市国土资源局，市国土资源局分管负责人任办公室主任。对实施过程中遇到的重大问题及本《意见》未尽事宜，由领导小组按“一事一议”原则研究决定。（二）优化服务。市国土资源部门和房产部门要加大不动产登记政策宣传，设立房产交易、不动产登记“绿色通道”，规范程序，简化手续，提高效率，积极做好服务。市国土资源部门和房产部门要制定本《意见》出台后办证业务激增应对预案，确保登记工作有序、方便、快捷。市规划、建设等部门要按照各自职能职责，依法履职，优化服务，合理制定内部工作流程，确保工作有序衔接。（三）加强部门协同和经费保障。市政府法制办要对遗留问题的处置和司法诉讼及时提供法律帮助和指导；市财政部门对有关问题处理中需要进行司法诉讼的，要将诉讼费纳入财政预算并及时拨付。
八、本《意见》由市国土资源局负责解释，自印发之日起施行。
黄石市人民政府办公室2017年4月13日
篇四：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
关于解决当前不动产统一登记工作若干问题的操作规范
为进一步规范登记行为,提高登记质量和效率,根据《不动产登记暂行条例》等相关法律法规,针对当前不动产统一登记中存在的若干问题,结合我省实际,在依法登记的前提下,按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则,提出如下操作规范。
一、关于原房屋已登记土地未登记的不动产统一登记问题
不动产统一登记前,对国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的个人住宅,购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的,不动产登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理,并分以下情形办理。
对土地权属来源合法,因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的,不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定,按程序办理不动产权证书或不动产登记证明,不再办理土地使用权首次登记。
对房屋建设单位在国有建设用地开发中,存手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有
土地使用权登记,现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的,不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时,应将上述情况书面如实告知相关当事人,在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载,在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记,应按规定及时补办相关手续”。同时,建议当地政府或相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理,并限期补办相关手续。
如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的,不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日,期满无异议,不动产登记经办机构将公告留存并归档。
对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的,不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时,不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时,要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载,在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记,自愿承担由此带来的风险和责任。”
二、关于土地已登记房屋未登记的不动产统一登记问题
对2014年12月31日前竣工并投入使用,已取得国有土地使用证但未进行房屋登记的各类住房,各级不动产登
记机构可依据《山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局〈关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见〉》(晋建房字[2015]215号)文件规定,遵循“尊重历史、厘清原因,简化程序、便民利民”的原则,分类办理不动产统一登记。
对土地已登记、购房人所购商品房已竣工,由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的,不能配合购房人办理房屋登记的,不动产登记机构除执行《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》有关规定外,还应在当地主流媒体上公告六十日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的,无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记,购房人均可申请办理个人的房屋所有权登记。
三、关于原房地登记信息不一致的不动产统一登记问题
(一)房地坐落不一致
对原房屋、土地登记发证机构不属于同一行政区域的,原则上由原房屋登记机构所在行政区域的不动产登记机构受理,原办理土地登记的机构应将土地登记档案资料移交给相应的不动产登记机构,特殊情况也可由上级不动产登记机构指定办理。
房屋、土地坐落在同一行政区域,房、地两证记载的坐落不一致的,以地名文件为准,对于无地名证明文件的,按照房屋所有权证的坐落记载。
(二)房地权利人不一致
对已分别办理土地房屋登记手续,房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记,但未及时申请办理土地变更登记,造成房地权利人不一致,现房屋权利人申请房地一体登记的,不动产登记机构应核实有关情况,尊重房屋交易事实,按有关规定将两证收回,由双方当事人签署知悉该情况的具结书后,予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的,由不动产登记机构公告原土地证作废,再办理房地统一登记手续。
(三)房地用途不一致
不动产统一登记前,房屋和土地均已登记但用途不一致的,原记载的土地与房屋用途可保持不变,但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的,应依法办理更正登记。
不动产统一登记后,土地批准用途与实际用途不一致,或房屋实际用途与规划用途不一致的,土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料,按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写,其中商服用地可按一级类
填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写,规划用途不详的,依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。
(四)房地范围不一致
对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设,已取得房屋所有权证,购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的,不动产登记机构应当受理,按实际用地范围确定用地界址,并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因,存在违法用地行为的,依法处理。房屋未登记的,应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后,方可申请办理不动产登记。
四、关于因民间借贷申请不动产抵押登记问题
法人或其他组织之间因民间借贷申请不动产抵押权登记的,按有关规定,不动产登记机构应予受理,依法登记。
五、关于划拨国有土地使用权的抵押登记
划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押,但权利人以依法取得的建(构)筑物进行抵押的,划拨土地使用权可与建(构)筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时,应在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附记栏内注记:“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权,依法拍卖该房地产,或通过其他方式依法实现抵押权时,应首先补缴土地出让金后,抵押权人方可优先受偿”。
六、关于已抵押土地上的建筑物登记问题
对原国有建设用地已设立抵押权,申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的,在当事人提交了原土地抵押权人书面同意文件后,不动产登记机构应予受理。
七、关于不动产登记中宗地面积分摊的问题
宗地上的建筑物设定不动产单元时,住宅小区以不分摊土地面积为原则,分摊土地面积为例外,非住宅以分摊土地面积为原则,定着物的土地使用权按所在宗地共有使用权登记。同时做好与原有分摊土地面积的衔接工作,并在数据库保留记载。
八、关于已购公有住房、经济适用房转移登记问题
根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》(晋政发[2002]6号)文件栢关规定:“鼓励已购公房和经济适用住房(含集资建房、合作建房、解困住房)上市交易。取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制。已购公有住房和经济适用住房上市交易统一缴纳成交价1%出让金,土地使用期限调整为70年”,对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的,土地出让金按照上述文件执行,如成交价低于税务部门计税评估价的,以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期
为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算,其土地性质变更为出让。
九、关于因继承申请登记的问题
因继承申请不动产登记的,不动产登记机构应从切实维护杈利人利益角度,建议登记申请人提交经公证的享有继承权的材料或生效的法律文书。申请人不能提交上述材料的,不动产登记机构应在受理该类登记事项前对当事人提交的申请材料进行全面查验,就有关事项进行询问,并要求当事人出具对材料真实性负责的具结书。查验询问过程宜采取全程录像等方式留存证据,有必要的可发函原证明材料出具部门对材料真实性进行核实。登簿前不动产登记机构应对拟登记结果进行公示。不动产登记机构应设置专门窗口,由专人专岗负责办理继承取得不动产的登记业务。有条件的地方可以通过政府购买服务的方式为当事人办理继承权公证手续。
十、关于土地出让年限到期登记的问题
对少数住宅建设用地使用权期间届满的,可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理,不需要提出续期申请,也不收取费用,可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日
期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理相关手续”。
各地在执行过程中遇到的重要间题要及时向省厅反馈。本《操作规范》未尽事宜,各地可以因地制宜,提出制定切合实际的解决之策。国家有新的相关法律法规或文件规定的,从其规定。
篇五：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
松原市人民政府关于松原市解决不动产登记历史遗留问题的若干意见制定机关公布日期施行日期
文号主题类别效力等级时效性
2016.12.292016.12.01松政发〔2016〕65号
产权管理地方规范性文件
失效
正文：
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松原市人民政府关于松原市解决不动产登记历史遗留问题的若干意见松政发〔2016〕65号各县（市、区）人民政府，各开发区，市政府各委办局、各直属机构：为妥善解决我市“土地与房屋分别登记”期间的遗留问题，保障产权人合法权益，维护社会稳定，顺利开展不动产统一登记工作，经市政府同意，对2014年8月1日（《中共松原市委、松原市政府关于松原市城市棚户区改造实施细则的补充意见》（松发〔2012〕29号，以下简称《补充意见》）实施终止日期）前实际售出或入住的建设项目申请办理不动产登记的，按照房地一体、稳定连续、尊重历史、方便群众的原则，依照本意见处理。一、关于缺失开发建设单位问题（一）因开发建设单位缺失或其法人走、死、逃、亡，造成无申请主体的，经工商、税务部门认定后，有业主委员会的，由业主委员会提出不动产首次登记申请；无业主委员会的，由小区业主推荐3名以上代表提出不动产首次登记申请。（二）首次登记由市不动产登记中心依职权进行权籍调查，由市政府组织市发改委、国土资源局、规划局、住建局、人防办、消防支队、工商局、地税局等相关部门出具不动产首次登记所需登记材料。（三）经不动产登记历史遗留问题领导小组（以下简称领导小组）审核通过的登记项目，通过媒体进行公告，公告三十日内没有提出异议或异议不成立的，登记机构可为该项目办理不动产首次登记。
二、关于缺失建设用地手续和欠缴土地出让金问题（一）对建设用地未经批准、未办理首次登记的房地产项目，凡具备发放建设工程规划许可证条件或经规划部门认定符合规划要求的，由市国土资源局进行调查处理。符合以划拨方式供地的项目，按照划拨方式补办用地手续；符合以出让方式供地的项目，按照出让方式补办用地手续。补办用地手续涉及的土地出让金暂时无法缴纳的，可扣押开发建设单位能变现为等金额的不动产抵顶出让金；无可扣押不动产的，由市政府牵头，相关部门配合，依法追缴。追缴工作在10个工作日不能办结的，可以启动司法程序。同时经领导小组批准，登记机构可办理房地产项目首次登记。（二）对建设用地未经批准或批准后土地未验收的，已颁发房屋所有权证的权利人在办理不动产转移登记时，只登记房屋信息和宗地空间信息，并在不动产权证书备注栏内标注“经查本宗地无审批信息或审批信息不完整”，土地用途栏空白。相关手续完备后，权利人可申请变更相关登记信息，换发不动产权证书。三、关于缺失规划手续和违反规划方案建设问题（一）对无规划手续的房地产项目，由规划部门依法调查，报领导小组审批。经领导小组批准，登记机构可办理房地产项目首次登记。（二）对超出《建设工程规划许可证》批准面积建设或未按规划批准方案建设的，由规划部门依法调查，完善规划手续。10个工作日不能办结的，可启动司法程序。同时经领导小组批准，登记机构可办理不动产首次登记。四、关于缺少建设施工许可证或建设工程竣工验收备案及规划验收合格证明问题凡缺少房屋建设施工许可证或建设工程竣工验收以及规划验收合格证明的，由市住建部门和市规划部门按照“特事特办”原则，办理建设施工许可证或建设工程竣工验收以及规划验收合格证明等相关手续，10个工作日不能办结的，报领导小组审批。经领导小组批准，登记机构可办理首次登记。五、关于税费未缴清问题对符合其他登记条件但涉及有关税费暂时无法缴纳的，相关部门可扣押缴纳主体能变现为等金额的不动产抵顶税费；无可扣押不动产的，由税务部门继续依法追缴，同时出具办理不动产登记相关手续，10个工作日不能办结的，报领导小组审批。经领导小组批准，登记机构可办理不动产登记。六、关于国有建设用地使用权分摊问题对已登记的国有建设用地已经分摊过的，继续保持不变；没有分摊的不再进行分摊，但要注明其共用宗地面积。七、关于住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题对原以出让方式取得的住宅用地使用权到期申请续期，参照《财政部、国土资源部、建设部关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字〔1999〕
113号，以下简称《若干规定》）附件中的第二条办理，即“缴纳出让金标准按不低于住房坐落位置的标定地价的10％确定。”
八、关于住宅建设用地使用权期间届满后的续期问题原出让方式取得的住宅出让到期申请续期，参照《若干规定》附件中的第二条办理，即“缴纳出让金标准按不低于住房座落位置的标定地价的10％确定。”九、关于棚户区改造项目建设用地验收问题（一）“毛地”挂牌阶段本意见适用时间节点为2006年3月—2010年10月。该阶段棚户区项目用地主要是“毛地”挂牌出让。其中一类直接在挂牌出让时就已经享受出让金优惠政策，另一类是在棚户区项目竣工验收时进行出让金清算。对于这一类的棚改项目继续按照原来的政策进行清算土地出让金。即小区内商品住宅土地出让金减免30%，回迁住宅楼土地划拨。（二）先划拨、后协议出让阶段本意见适用时间节点为2012年8月—2014年8月。依据《补充意见》《松原市人民政府关于执行松发〔2012〕29号文件有关政策操作性问题的批复》（松政函〔2013〕7号）以划拨的方式办理棚户区项目，在项目竣工验收时继续执行回迁楼享受全免政策；非住宅（宾馆酒店、城市综合体等）按基准地价缴纳，商品住宅按基准地价的70%缴纳的棚改优惠政策。十、关于容积率增加补缴土地出让金问题国有建设项目中期调整或验收时，容积率增加需补缴土地出让金的，补缴标准和评估时点按下列原则确定：（一）在《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号，以下简称《通知》）出台之前供地的项目，验收时容积率增加，按照《松原市人民政府关于严格市城区建设用地管理的通知》（松政发〔2013〕55号，以下简称《严格建设用地管理的通知》）要求补缴土地出让金，即容积率每增加0.1，加收原成交总价的3%。（二）2006年3月—2010年12月以来实施的棚户区改造项目，依据《中共松原市委、松原市人民政府关于印发〈松原市城市棚户区改造实施细则〉的通知》（松发〔2006〕21号），在土地出让合同约定容积率基础上上浮0.2部分免征土地出让金，超过0.2部分按《严格建设用地管理的通知》文件征收土地出让金。（三）在国土资源部《通知》文件之后的供地项目，容积率增加要严格执行《通知》第四条规定，按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的出让金。（四）在《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》
（国土资源厅发〔2013〕20号，以下简称《评估技术规范》）前容积率调整的，评估期日以规划部门批准调整时间为准；在《评估技术规范》出台后容积率调整的，评估期日以国土资源部门同意调整时间为准。
十一、责任追究（一）不动产登记涉及的部门多，审批流程长，各相关部门要提速高效、主动作为，切实履行工作职责，努力在相关工作启动后，在10个工作日内办结。由于有关行政部门及其工作人员徇私舞弊、玩忽职守、相互推诿等失职渎职行为，导致权利人无法办理不动产登记的，由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）开发建设单位因不配合或者不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费等，导致历史遗留问题未有效解决的，相关部门要从严依法追责，涉及犯罪的要及时移交司法机关，同时将其列入黑名单，将所涉及企业及个人与开发建设相关的规划、用地、建设、销（预）售、投融资等手续暂停办理，停止批准其新的建设项目。十二、附则（一）本意见由松原市不动产登记历史遗留问题领导小组办公室负责解释。（二）本意见执行时间为2016年12月1日—2018年5月30日。各县（市）可参照执行。附件：松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组名单松原市人民政府2016年12月29日
附件松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组名单为有效解决不动产登记历史遗留问题，切实维护群众权益，市政府决定成立松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组。组成人员名单如下：组长：高材林市长副组长：韩良副市长成员：张宁市政府副秘书长金立生市国土资源局局长尹德亚市住建局局长孙世军市规划局局长董志市地税局局长郭玉志市国税局局长
于占武市人防办主任巴图市信访局局长鞠洪军市公安局副局长孙天池市消防支队支队长领导小组下设办公室，设在市国土资源局，负责不动产登记历史遗留问题工作的协调调度。主任：张宁（兼）副主任：金立生（兼）孙彦超市国土资源局调研员康文举市不动产登记中心主任
——结束——
篇六：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见制定机关公布日期施行日期
文号主题类别效力等级时效性
2021.05.122021.05.12
宏观调控和经济管理综合规定地方规范性文件现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见各县（市）区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门，各有关单位：
为稳妥解决当前我市国有建设用地上不动产登记中的历史遗留问题，切实维护群众和企业等权利人合法权益，化解信访矛盾，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）有关规定，结合我市实际，经市政府同意，提出以下指导意见。
一、处理原则（一）尊重历史、兼顾现实用历史的观点正确对待历史遗留问题，用相应时期的政策法规考虑历史遗留问题，依法依规、分类处理，提高服务质量和服务效率，营造便民、利民环境，努力化解社会矛盾。（二）先行登记、并行完善已合法取得房屋所有权证书的购房人，在申请办理不动产登记时，涉及开发单位土地未登记、房地用途不一致、房地范围或权利人不一致、项目跨宗地建设等各类历史遗留问题的，按照“先行登记、并行完善”的原则，正常为购房人办理相关登记手续后，由不动产所在地区政府、开发区管委会依法完善相关手续。（三）政府统筹、部门联动维护政府诚信、主动作为、敢于担当。按照属地化管理原则，由不动产所在地区政府、开发区管委会根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，统筹协调自然资源、住建、审批、国资、财政、税务等部
门补办相关手续，切实解决历史遗留问题。二、指导意见（一）政府回迁房处置后无法办证问题以销售、抵顶工程款、以券选房等方式进行处置的已列入国家棚改计划的政府回迁房部分房源，按以
下程序办理不动产登记：1.已办理房屋首次登记的，属于区政府、开发区管委会处置的回迁房，由区政府、开发区管委会指定
相关单位办理《商品房销售许可证》，出具商品房网签合同和结算安置单，市住房保障服务中心盖章确认并开具房屋销售发票。涉及处置回迁网点的，由市国资委和市机关事务保障中心办理认证手续。各区政府、开发区管委会需将销售房屋款项全额上缴市财政用于我市的保障性住房建设，并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。属于市城投公司处置的回迁房，由其负责办理《商品房销售许可证》，出具商品房网签合同、发票和结算安置单，并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。
2.未办理房屋首次登记的，各区政府、开发区管委会指定相关单位提供现有的房屋建设审批手续，市不动产登记中心为其容缺办理房屋首次登记，区政府、开发区管委会要承诺补齐房屋建设的相关审批、验收手续以及补足棚改房源开工任务数的缺口。各区政府、开发区管委会的相关单位要为购房人出具购房手续，用于办理不动产权证。涉及使用市财政建设资金的，由各区政府、开发区管委会、市城投公司等，会同市财政局、市住房城乡建设局核算资金，并向市财政局出具应上缴资金承诺函，保证承诺期限内足额上缴。
上述回迁房涉及资产划转的，由市财政局、市国资委配合相关单位出具资产划转手续,市税务局配合出具税务认证手续。对于今后各区政府、开发区管委会自行处置回迁房、棚改房的，不予办理不动产登记。
（二）已入住小区无法办证问题经各区政府、开发区管委会排查，列入我市解决居民已入住小区尚未办理产权证调查台帐的，对于尚未办理房屋首次登记的小区，由房屋开发企业或建设单位负责完善土地、规划、消防、质量鉴定手续后，办理房屋首次登记。对于房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合的，由房屋所在地区政府、开发区管委会承担主体责任，指定相关单位代替开发企业或建设单位完善手续，办理房屋首次登记。对于已办理房屋首次登记的小区，房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合，购房人可提供购房合同或协议、购房发票或收款收据，由所在区政府、开发区管委会的相关单位代为出具结算安置单等相关登记手续，税务部门收缴契税，住建部门收缴住宅专项维修资金；市不动产登记中心依据上述手续为购房人办理不动产权证。因房屋涉及抵押、查封、涉法涉诉、权属不清、房改或集资建房审批、购房手续缺失、欠税等情况的，所在地区政府、开发区管委会应当积极协调贷款银行、相关法院、房屋开发企业或建设单位等部门，厘清
问题原因，化解历史问题。房屋开发企业或建设单位作为责任主体，要依法履行责任，帮助购房人办理不动产登记。银行、法院、住建、审批、税务等相关单位要提高站位，敢于担当，积极配合解决历史遗留问题。
（三）房屋已登记，土地未登记问题以房改房、集资房及经济适用房等手续办理房屋所有权证的政策性住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址，土地用途登记为住宅，土地权利类型登记为划拨，办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会按现状补办划拨用地手续后，为购房人完善土地登记信息，重新核发不动产权证。以商品房手续办理房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址，参照房屋用途登记土地用途，土地权利类型登记为出让，年限自该建筑房产档案中体现的最早时间起算，住宅70年，商业40年，办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续后，为购房人完善土地登记信息，重新核发不动产权证书。其中，在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）实施之前，已由原市统建开发管理办公室与开发企业签订开发协议的项目，由不动产所在地区政府、开发区管委会负责，协调市住房城乡建设局、市财政局、市税务局、市自然资源局等相关部门，按照开发协议明确的界址，为开发企业补办协议出让手续。未签订开发协议的项目，四至界线清楚、形成完整小区或独立院落的，按实测界线补办协议出让手续；界线不清楚的，以建筑物基底确定宗地界址，补办协议出让手续。已办理划拨土地使用证，但以商品房手续办理住宅所有权证的棚户区改造项目，在购房人申请办理不动产登记时，土地权利类型登记为出让，年限70年，自土地证起始日期起算。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续。独栋的非住宅项目，可按建筑物基底确定宗地界址，参照房屋用途登记土地用途，直接按划拨土地使用权办理登记。带独立院落的非住宅项目，由不动产所在地区政府、开发区管委会按照项目建设时的政策规定，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式为权利人补办用地手续后，办理相关不动产登记手续。（四）房屋和土地登记用途不一致问题开发企业在出让性质的住宅用地上，经规划部门批准建设了商业网点，购房人已经办理了商业用途房屋所有权证的，在申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按商业确定土地用途，出让年限40年，年限自住宅用地出让之日起算。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，为开发企业补办协议出让手续，追缴土地出让金。尚未办理房屋首次登记的项目，先由开发企业按规定完善商业用途出让手续，缴纳土地出让金后，再办理房屋首次登记。
非住宅项目房地用途不一致的，继续分别按照原房屋、土地用途进行登记，有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。权利人有统一不动产用途需求的，由不动产所在地区政府、开发区管委会依法办理变更用途批准手续，房屋登记用途的地价标准比原土地批准用途的地价标准高的，应补缴土地出让金。
（五）房地范围不一致问题已取得房屋所有权证的购房人，在申请办理不动产登记时，发现房屋超出批准用地范围的，市不动产登记中心可先按原宗地界址和宗地信息办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，查明超出界址原因，完善相关手续后，按批准内容重新核发不动产权证。（六）项目跨宗地建设问题已取得房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，发现建筑物跨宗地建设未超出批准用地范围的，市不动产登记中心可按建筑物占土地面积较大的宗地办理登记手续。尚未办理房屋首次登记的，经不动产所在地区政府、开发区管委会进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。宗地合并时，涉及出让剩余年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可由开发单位补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。非住宅项目先办理宗地合并、分割等手续后，再办理不动产登记。（七）房屋和土地权利人不一致问题因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利人主体不一致的，由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。涉及非住宅划拨国有建设用地使用权转让的，上报不动产所在地区政府、开发区管委会批准，符合划拨用地目录条件的，可继续以划拨方式使用；不符合划拨用地目录条件的，依法补缴土地出让价款，办理土地协议出让手续。（八）欠缴土地出让价款和相关税费问题房屋已销售且已入住的住宅及结建的非住宅项目，开发企业未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，市不动产登记中心在报经不动产所在地区政府、开发区管委会同意后，可按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。房屋尚未入住的住宅及结建的非住宅项目，开发企业未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。（九）补办用地手续主体问题住宅及结建的非住宅项目用地手续，由不动产所在地区政府、开发区管委会负责，依法要求开发企业限期补办；拒不配合的，应通过部门协商、列入失信名单或司法程序予以解决。不可将开发企业应承担的
责任及应缴纳的土地出让金转嫁到购房人身上。开发企业灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位或上级主管部门的，由不动产所在地区政府、开发区管委会指定的机构或组织代为申请办理。非住宅项目用地手续，由现权利人申请补办。
（十）政策性住房上市交易土地登记问题已取得房屋所有权证的经济适用房、房改房、集资建房等政策性住房上市交易时，按照市财政局、市住房城乡建设局《关于调整房改房和经济适用房上市交易土地出让金征收标准的通知》（鞍财综〔2021〕9号）规定，按税务部门计税价格的1%征收土地出让金后，市不动产登记中心可将土地权利类型登记为出让，年限70年，自该建筑房产档案中体现的最早时间起算，不再履行土地出让报批手续，不再签订土地出让合同。（十一）原房屋登记档案资料不齐全问题调整、完善原登记档案资料不齐全的国有土地房屋办理不动产登记的相关政策。将民营企业到规划部门办理规划验收及建设工程规划许可证（正本）调整为“已核发建设工程规划许可证（副本）的，由市行政审批局对企业房屋进行规划验收，并出具建设工程规划许可证（正本）。未核发建设工程规划许可证（副本）的，非工业项目，由市自然资源局出具符合城市总体规划的意见，由市行政审批局在现状核位图上盖章确认；工业项目，由市自然资源局各分局会同各区（管委会）审批局在现状核位图上共同盖章确认。”将各城区相关部门对原房屋产权证出具认证意见调整为：“权利人提供房产证原件，有登记档案或登记台账的，经现场核实，房屋未改、扩建，房屋建筑面积与发证面积基本相符，市不动产登记中心按照实测的房屋建筑面积换发不动产权证；如房屋已改扩建的，需补办相关建设审批手续。无登记档案或登记台账的，由权利人出具原房产证真实有效的承诺书，市不动产登记中心现场核实后，在官方网站公告15个工作日无异议的，换发不动产权证。对于只能提供原房产证复印件且无登记档案或登记台帐的，还需由权利人在鞍山日报或千山晚报刊发房产证的遗失作废声明。”高新区、经济开发区、汤岗子新城权利下放期间办理的房产证无需再补齐登记要件，参照上述有关意见办理。（十二）商品房小区中地下非人防部分问题对已经通过资金监管方式从原市房产局获得商品房预售许可的地下非人防部分，市不动产登记中心可按照正常商品房手续，先行办理不动产登记。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，为开发建设单位办理地下空间协议出让手续，补缴土地出让金。市住房城乡建设局根据协议出让补充合同约定，将原资金监管账户中的预缴款按照多退少补的原则，直接划转至土地出让金收缴账户后，解除该部分的资金监管。三、有关要求
（一）各区政府、开发区管委会要高度重视历史遗留问题化解，按照属地政府主导、相关部门联动配合原则，建立完善用地手续的工作机制，明确工作部门和工作人员，及时接收、处理不动产登记部门的反馈信息，建立问题台账，明确责任主体、措施和时限，加快推进。
（二）上述指导意见旨在保护权利人合法权益，先登记、后完善、再追责，决不允许违法违规行为借机搭车，不能通过不动产登记将违法问题合法化。
（三）坚持疏堵结合、严控新增。加快实现用地审批、规划许可、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管，从源头上避免出现新的历史遗留问题。鞍山市人民政府办公室2021年5月12日
——结束——
篇七：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见文章属性
•【制定机关】海口市人民政府•【公布日期】2019.03.21•【字号】海府[2019]32号•【施行日期】2019.03.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展
正文
海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见
为妥善解决我市历史遗留的房屋不动产权证办理有关问题，维护社会稳定，促进房地产业持续健康发展，本着尊重历史、实事求是的原则，根据有关规定，结合我市实际，提出以下意见。
一、2009年12月31日前，经规划、建设管理部门批准，在本市城市建成区范围内国有土地上建设并实际交付或实际使用，但因项目建设中存在问题未办理房屋所有权初始登记或不动产权首次登记的房屋，适用本意见。
二、适用本意见的房屋，建设单位存在的，由建设单位申请解决房屋不动产权证办理历史遗留问题；如建设单位主体已不存在或因其他原因不进行申请的，可由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。
建设单位存在改制、合并、分立等情形的，由原建设单位权利义务的承接单位申请；没有承接单位的，可由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。
三、申请解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的流程如下：（一）受理。申请人向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室（以下简称
市遗留办）提出申请。1.由开发建设单位（或其承接单位）、业主委员会或物业服务单位组织业主申
请的，提交如下材料。（1）申请书。（2）建设单位的营业执照或组织机构代码证书；建设单位权利义务的承接单
位申请的，除提交承接单位的营业执照或组织机构代码证书外，还需提交建设单位不存在、承接单位承接申报事项权利义务的有关材料。
（3）由业主委员会或物业服务单位组织业主申请的，需提交小区业主共同决定办理或项目专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意办理的有关材料。
（4）建设单位或承接单位的企业机读档案、授权委托书、受委托人身份证；或者经小区业主委员会授权或业主共同决定的受委托人身份证复印件。
（5）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。
（6）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。（7）所属区公安分局出具的房屋坐落地址（含街道、门牌号）有关材料。（8）该项目实际交付或实际使用的相关材料。（9）其他必要的相关材料。2.由权利人个人申请（私宅）的，提供如下材料：（1）申请书。（2）申请人身份证复印件。（3）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。（4）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。
（5）所属区公安分局出具的房屋坐落地址（含街道、门牌号）有关材料。（6）该项目实际交付或实际使用的相关材料。（7）其他相关必要的材料。3.权利人个人申请单套房屋产权登记的，该房屋所在建筑或小区部分房屋已适用海南省处置积压商品房地产相关规定办理房屋登记的，申请人提供如下材料：（1）申请书。（2）申请人身份证复印件。（3）民事判决书、执行裁定书、仲裁书。（4）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。（5）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。（6）完税发票。（7）其他相关必要的材料。（二）审核。市遗留办受理后对申请人提交的有关材料进行审核，对影响房屋不动产权首次登记的遗留问题进行调查，分别向市国土、规划、住建、人防、环保、水务、消防、园林、气象等部门发出征询意见函。相关职能部门应及时就申报项目建设手续办理的情况、存在的问题、处理意见等情况反馈市遗留办。整栋建筑或整个小区内的部分房屋已适用海南省处置积压商品房地产的相关规定办理房屋不动产权登记的按以下方式审核：（1）向国土部门发送征询意见函，核实房屋所占用的土地是否仍在原开发建设单位名下、是否存在司法查封或抵押情形。（2）向规划、水务部门发送征询意见函，规划部门核实确认该建筑是否严重影响规划要求。申请事项不符合条件的，市遗留办应作出答复，并将相关材料等退还申请人。
（三）核准、登记。市遗留办应当在收齐各职能部门的验收或备案意见后，通知申请人提供具有相应资质的房产面积测绘机构对项目房屋面积测量，测绘成果报市住建部门审核备案，备案通过后，由市遗留办组织相关部门召开联席会议，对申报项目办理房屋不动产权遗留事项进行联合审核；经联席会议通过同意予以办理房屋不动产权首次登记的，由住建部门在网站及项目现场进行结果公示，公示期为5个工作日，公示期满无异议的，由申请人持申报项目的有关材料（联席会议纪要应内部流转）到国土部门办理房屋不动产权首次登记手续。
四、对符合本意见规定条件的项目在建设过程中存在的问题，在不违反有关强制性规定的前提下，原则上按该项目批建当时的有关规定，由相关部门协助出具处理意见。
五、项目已获规划许可，但建设单位擅自更改规划许可内容违规建设，或者规划报建资料缺失、规划验收未通过的建设项目，如不严重影响规划，由市规划管理部门出具认定意见。如严重影响规划，对合法部分先予以规划核实，其他不合法部分不予核实。
前款所称严重影响规划的建设项目，是指擅自改变规划许可的主要经济技术指标和内容且情节比较严重的。包括下列情形：
（一）占压原规划审批的道路红线范围的；（二）占用消防通道、公共绿地、高压供电走廊、地下管线、防洪排水等公共服务和基础设施用地的；（三）违反重要区域和重点地段规划控制原则的；（四）改变房屋使用性质的；（五）加层建设的；（六）将共有部分空间（包括屋顶、公共露台、结构层、架空层等）封闭改为室内房间的；
（七）其他严重影响规划的情形。六、建设工程质量安全监督部门应对申报项目是否通过工程质量验收予以确认，经确认因各种历史原因无法组织建筑工程质量竣工验收的项目，由申请人根据《海口市房屋安全管理条例》的有关规定，委托房屋安全鉴定单位对申请办证项目房屋进行鉴定，鉴定结论应满足国家标准规定的结构安全要求。七、依法应当经消防行政主管部门进行消防审批（备案）的建筑，未经消防审批（备案）或经审批（备案）不合格的，可按现状直接申办。该建筑应按项目行政审批或建成的时间确定适用的国家规范或标准，或通过具有消防安全评估资质的机构进行安全评估。不存在严重影响消防安全问题或经安全评估具备消防安全条件的，由消防部门出具验收意见。八、项目此前未经园林、环保、水务、人防、气象等部门出具验收或备案意见，但不影响房屋使用的，由相关部门依法依规出具确认意见。应当征收的行政事业性收费由有关职能部门依法征缴。九、依本意见实施的项目房屋不动产权首次登记，按照如下规定办理：（一）建设单位（或其承接单位）或权利人个人申请的，将房屋不动产权属等事项记载在登记簿后，向申请人核发不动产权证书。（二）业主委员会、物业管理服务单位组织业主申请的，将房屋不动产权属等事项记载在登记簿、房屋权属登记到建设单位名下后，由申请人代为领取并暂保管该不动产权证书。项目房屋不动产权首次登记后，涉及因房屋买卖及其他合法方式转让房屋并需办理房屋权属过户登记手续的，由房屋权利人依照有关规定另行向市不动产登记机构提出申请。十、土地超容积率应补交土地出让金和税金的，可先给予办理房屋不动产首次登记，首次登记时在不动产权证中注明未缴土地出让金和税金，应补交的土地出让
金和税金由相应的征收部门向建设单位追缴。因建设方擅自改变土地用途问题影响不动产首次登记的，经规划、国土部门确
认同意，可先给予办理房屋不动产首次登记。改变土地用途应补交土地出让金和税金的，由相应的征收职能部门向建设单位追缴。
十一、处理历史遗留问题中发生的房屋质量鉴定、消防检测、房屋测绘等服务性收费，由建设单位支付；建设单位主体不存在或因其他原因不能支付的，由业主委员会或物业服务单位组织业主归集后向服务单位缴纳。
十二、处理历史遗留问题中发生的应由建设单位缴交的税、费，由建设单位缴交，建设单位主体不存在或无力缴交的予以挂账，受让人履行应缴税、费义务后，可办理房屋不动产首次登记。对拖欠税、费的建设单位，由征收税、费相对应职能部门牵头，财政、城管、公安、工商等多部门配合，联合追缴建设单位欠缴的有关税、费，督促限期清缴，逾期不缴纳的，依法对其做出相应处理。
十三、根据本意见办理房屋不动产权首次登记的房屋，市不动产登记机构应当在房屋登记薄和不动产权证书中予以注记。
十四、市遗留办在解决办理房屋不动产历史遗留问题工作中发现建设单位存在违法行为的，应当告知有关行政主管部门依法予以处理。
十五、在处理历史遗留房屋不动产权属工作中，有关部门及其工作人员存在徇私舞弊、玩忽职守、受贿索贿、相互推诿等失职渎职行为，损害相关权利人合法权益的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十六、处理历史遗留的房屋不动产权属工作中，需有关职能部门提供资料的，有关职能部门应积极配合并无偿提供；对不积极配合的，追究有关人员的责任。
十七、本意见具体适用中的问题，由市住房和城乡建设局会同有关行政职能部门负责解释。
十八、本意见自发布之日起实施，有效期五年。2009年12月4日《海口市人
民政府关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见》（海府〔2009〕127号）、2010年4月21日《海口市人民政府办公厅关于印发海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则的通知》（海府办〔2010〕132号）以及2012年9月5日《海口市人民政府关于延长〈关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见〉有效期的决定》（海府〔2012〕106号）同时废止。
海口市人民政府2019年3月21日
篇八：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
民法典体系下正确处理不动产登记历史遗留问题自然资源部于2021年1月4日发出《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（下称《通知》），重点从落实以人民为中心的发展思想出发，为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，就加快化解国有土地上己经出售的城镇住宅的历史遗留问题作出相关规定。
在认真贯彻执行该《通知》的基础上，对解决不动产登记中的历史遗留问题工作方面一定会取得实效。笔者认为，解决此类问题必须考量与民法典制度体系的衔接适用，且不动产登记行政行为的有效性、合法性及其合理性须经得起司法审查的检视，故从宏观及微观层而展开实务性研究，值得不动产登记部门和司法实务界给了高度的重视。
首先，应正确认知不动产登记与权属确认的关系。权属确认是不动产登记的基础要件和原因行为，登记是权属确认的表彰方式。如果不能清晰甄别某宗不动产权之实体归属和权利边界，则即便在启动了解决历史遗留问题的工作程序后，亦或只是通过“和稀泥”的方式作出了一木登记“糊涂账”，且此类问题一旦涉诉，必将会把登记行政行为是否在权利甄别方而达到“事实清楚”作为主要审查标准，故开展木项工作的核心要义在于清晰界别不动产权的实体归属。
其次，应以“实体法从旧，程序法从新”的规则落实《通知》精
神。
根据最髙人民法院《关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》所确立的法律适用原则，应充分重视“实体法从旧，程序法从新”这一法律适用规则在落实《通知》精神中的约束力。包括：一是因民法典施行后的法律事实引起的纠纷，须适用民法典；二是因民法典施行前的法律事实引起的纠纷，应适用法律事实发生之当时的法律和司法解释的规定；三是因民法典施行前成立的合同，但该合同的履行期限持续至民法典施行后，则对于民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典；四是民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，因该法律事实引起的纠纷，适用民法典；五是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，适用当时的法律、司法解释。但是，适用民法典更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外；六是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释，但可依据民法典的具体规定进行裁判说理。
上述情形体现了“实体法从旧”的法律适用规则，且应重视对其核心要件“法律事实”的精准把握，即只能根据民事法律行为或事件“发生时”或该法律事实是否具有持续性来判定实体法的适用范畴，而不能以某种“状态持续”来判定民法典的溯及适用效力。
第三，权属确认的核心基础是该宗“己经出售”的城镇住宅合同法律关系和物权占有法律关系具有可保护性。
鉴于《通知》的主要精神是为了解决在国有土地上“己经出售”的城镇住宅的不动产登记问题，故其核心问题是“出售合同”法律关系及据此产生的“物权占有”法律关系是否具有可保护性。其界别依据至少包括：一是不动产出售合同法律关系不违反合同法第五十二条的禁止性规定和民法典总则第一百五十三条的效力性规定；二是该类不动产在性质上属于物权法第二百四十一条和民法典第四百五十八条所保护的有权占有或善意占有；三是必须排除对侵权占有和恶意占有的不当保护，不得在落实《通知》精神的工作程序中将违法行为合法化。也即，对于恶意占有和侵权占有，不但不应受到《通知》精神的保护，而且必须依据物权法第二百四十二条和民法典第四百五十九条的规定，由恶意占有人承担相关损害赔偿责任；四是尊重党政机关及主管部门发布的政策性文在判定占有性质方面的规范效力；五是尊重相关行政许可文件的历史性效力，重在强化对占有权实体效力的认定和保护。因此，即便某宗不动产在用地规划、建设规划、工程建设等方而存在瑕疵或缺乏完整性的全流程意义上的行政许可，但只要是因某项合法的行政许可而实施的工程建设行为或是物权占有行为，均可受到《通知》精神的适度保护。
第四，应正确认知《通知》关于以“房地分离”和“证缴分离”两项规则助力解决不动产登记历史遗留问题的价值。
上述两项规则的适用中，存在四个方面应予重视的实务问题。
第一方而，对于因用地手续不完善而影响登记的问题，应按《通知》“房地分离”规则分类处置。包括：一是由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续；二是国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续；三是对于其他建设项目，可按地方实际情况，区分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续；四是对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意后，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
笔者认为，上述政策精神的核心要点在于：一是将房屋产权按照单项物权登记于有权占有人名下，不再要求其所依赖的土地使用权性质必须是“出让土地”，从而使得私有性质的建筑物区分所有权可以在划拨土地上存续；二是对于具备协议出让法律条件和事实条件的，可以补办出让手续，从而使得私有性质的建筑物区分所有权与业主共有性质的土地使用权达到物权权能的完全统一状态。
第二方而，对于因欠缴土地岀让价款和相关税费的问题，《通知》采取“证缴分离”的规则进行务实处置。但需注意到《通知》设置的前置条件，即必须是“房屋己销售且己入住的住宅项目”，其核心要义在
于为保护购房消费者此类合法占有权人之期待权益。
第三方面，对于有关部门针对开发单位而在土地出让价款和税费方面“追缴不能”的，则不得反向否定占有人的不动产登记权。这是因为，缴付土地出让价款和相关税费属于不动产建设行政法律关系，其约束的是开发单位和相关行政主体。相反，购房者与开发单位构建的是不动产物权流转民事法律关系，故不宜以建设行政法律关系否定不动产物权流转法律关系所产生的占有效力，否则有违《通知》出台的精神背景。
第四方而，因房屋所有权多次转移但土地使用权未同步转移导致房地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方中请办理房地权利主体一致的不动产登记。
毋庸讳言，化解不动产登记历史遗留问题仅靠登记部门一家之力显然难以完成。诚如《通知》所言，须在积极推动构建“政府主导、部门联动”的工作机制基础上，细化配套政策，方可取得实效。但是,任何不动产登记行政行为均需依法依规办理，并以能经得起司法审查的检视才是该项“惠民”政策得以存续的基石。
篇九：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
关于解决当前不动产统一登记工作若干历史遗留问题的操作规范关于解决当前不动产统一登记工作
若干问题的操作规范
为进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，根据《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，针对当前不动产统一登记中存在的若干问题，结合我省实际，在依法登记的前提下，按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则，提出如下操作规范。
一、关于原房屋已登记土地未登记的不动产统一登记问题
不动产统一登记前，对国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的个人住宅，购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理，并分以下情形办理。
对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序办理不动产权证书或不动产登记证明，不再办理土地使用权首次登记。
对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有
土地使用权登记，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，建议当地政府或相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续。
如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的，不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日，期满无异议，不动产登记经办机构将公告留存并归档。
对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任。”
二、关于土地已登记房屋未登记的不动产统一登记问题对2021年12月31日前竣工并投入使用，已取得国有土地使用证但未进行房屋登记的各类住房，各级不动产登
记机构可依据《山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局〈关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见〉》（晋建房字[2021]215号）文件规定，遵循“尊重历史、厘清原因，简化程序、便民利民”的原则，分类办理不动产统一登记。
对土地已登记、购房人所购商品房已竣工，由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的，不能配合购房人办理房屋登记的，不动产登记机构除执行《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》有关规定外，还应在当地主流媒体上公告六十日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的，无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记，购房人均可申请办理个人的房屋所有权登记。
三、关于原房地登记信息不一致的不动产统一登记问题(一）房地坐落不一致
对原房屋、土地登记发证机构不属于同一行政区域的，原则上由原房屋登记机构所在行政区域的不动产登记机构受理，原办理土地登记的机构应将土地登记档案资料移交给相应的不动产登记机构，特殊情况也可由上级不动产登记机构指定办理。
房屋、土地坐落在同一行政区域，房、地两证记载的坐落不一致的，以地名文件为准，对于无地名证明文件的，按照房屋所有权证的坐落记载。
(二）房地权利人不一致
对已分别办理土地房屋登记手续，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致，现房屋权利人申请房地一体登记的，不动产登记机构应核实有关情况，尊重房屋交易事实，按有关规定将两证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地证作废，再办理房地统一登记手续。
(三）房地用途不一致
不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变，但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。
不动产统一登记后，土地批准用途与实际用途不一致，或房屋实际用途与规划用途不一致的，土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2021)二级类填写，其中商服用地可按一级类
填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写，规划用途不详的，依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。
(四）房地范围不一致对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设，已取得房屋所有权证，购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的，不动产登记机构应当受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因，存在违法用地行为的，依法处理。房屋未登记的，应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后，方可申请办理不动产登记。四、关于因民间借贷申请不动产抵押登记问题法人或其他组织之间因民间借贷申请不动产抵押权登记的，按有关规定，不动产登记机构应予受理，依法登记。五、关于划拨国有土地使用权的抵押登记划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押，但权利人以依法取得的建（构）筑物进行抵押的，划拨土地使用权可与建(构）筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时，应在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。
感谢您的阅读，祝您生活愉快。
篇十：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
改革开放后，中国实行了分权登记制度，分管各类房地产部门。部门职责的重叠必然导致许多问题，如土地登记和建筑物及其他地上建筑物的登记范围和权利主体不一致。有鉴于此，国家开始探索不动产与不动产相结合的统一不动产登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确规定“国家实行房地产统一登记制度”，到2014年国务院颁布《房地产登记暂行条例》，再到2016年，各地实现了从分散登记到统一登记的综合运行。在这个过程中，相关法律法规不断完善，公众的产权意识不断提高，但历史遗留的各种问题也比较集中，影响了房地产产权证的办理。由于社会的高度关注，形成了一定的舆论压力，地方房地产登记机构和工作人员承担了更大的社会压力和责任。历史遗留下来的问题是复杂多样的，但其原因有一些共同点。因此，分析影响不动产登记处理的历史遗留问
题产生的原因，并在此基础上采取有针对性的措施，对解决上述历史遗留问题具有重要意义。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2未能履行合同问题
1工程突破用地条件问题。在历史遗留问题项目中，大部分的问题是在建设过程中突破了用地条件。项目建设完成到达不动产登记阶段后，在项目最后一次申请登记时，权籍调查部门需作改变用地条件调查，调查项目的建设结果是否突破了土地出让合同与规划许可的限制。一般需核算项目的容积率、房屋的规划用途、项目房屋的销售比例等是否符合出让合同的约定。2开发公司未交清土地出让金问题。在历史遗留问题项目中，部分项目未交清土地出让金。登记部门在权籍调查过程中，发现部分项目存在土地出让金未交或未交清的情况。这些项目一般存在规划变更而未及时补办土地手续的问题，且其中大部分项目是经济适用房项目，事关社会民生问题。
3历史遗留问题影响不动产登记办理的成因
3.1缺乏必要的建设工程建设或审批手续。
房地产登记作为建筑工程领域的最后一个环节，由于项目建设过程中缺乏规划许可程序，无法直接办理房地产登记，或者建设项目不符合竣工验收要求，未办理竣工验收备案手续，导致首次登记缺乏规划、竣工验收等合法材料的。这种情况是无法证实的。客观原因是建设项目建设不规范，缺乏立项、规划、竣工验
收、消防等法定审批程序，房地产登记所需的法定材料不齐全，影响房地产产权证的办理。
3.2权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
4解决不动产登记历史遗留问题的工作感受
4.1形成组织保障机制
不动产登记是工程建设的最后环节，若前期建设程序未依法履行，登记将成为矛盾最终聚集的关键一环。不动产登记历史遗留问题涉及的职能部门较多，不仅涉及自然资源部门的规划、土地利用与登记部门，还涉及房产、建设、文保、水务、园林、城管等相关部门，若要加快不动产登记历史遗留问题的解决，需要成立市级层面的工作问题协调小组。
4.2确定权利承继部门并完善出让手续。
涉及企业重组的，应当首先查明申请房地产登记的房屋是否计入重组资产。未纳入重组资产的，原批准重组部门或原重组前的上级主管部门应当在纳税后，明确未纳入重组资产的房屋产权归属和房屋产权的继承部门，明确权利继承部门可以申请房地产产权证；已纳入重组资产、房改用地未变更的，重组企业应当尽快向自然资源部门申请办理涉及土地重组的土地使用手续。需要办理土地出让手续的，应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金，改制企业应当申请办理房地产产权证。
4.3树立以人民为中心的服务理念
不动产登记历史遗留问题复杂，登记时提供的材料与现有审核规定不尽相同。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，不动产登记机构应承担赔偿责任。不动产价值巨大，登记人员有较大的压力。登记部门工作人员要树立以人民为中心的服务理念，强化担当意识，既不能失位，也不可越位，要严格按照法定程序办事，保护好人民群众的重要财产。
4.4多措并举，解决登记要素不统一问题。
鉴于单独登记造成的特殊问题，如果两份证书的权利人不一致，如果双方都能到场并合作处理，则可以直接登记。房产证办理时间较长，土地证未及时办理，且找不到原土地使用权人的，可以通过公告予以公告。如果没有异议，可以直接处理；如果申请不是出于相同目的，则可以根据两份文件进行注册，或者如果申请不是出于相同目的进行的。
4.5以历史眼光对待历史问题
不动产统一登记是新生事物，历史遗留问题是在一定历史条件下形成的，不能使用现在的标准去要求过去形成的事物。因此，建议设置一些时间节点来处理相关的历史问题，如1990年(实施《中华人民共和国城市规划法》)、1992年(实施《南京市人民政府关于加强国有土地使用权出让工作的通知》)等。在法律法规出台时间之前与之后的工程应采取不同的方法加以处理。
5结论
全面理清历史问题与不动产登记的关系，并在此基础上提出有针对性的解决方案，有利于人们充分认识不动产登记的本质，更全面、客观地了解不动产登记工作。此外，它还为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题和要求不动产登记时提供了解决方案。随着法律法规的不断完善，全社会要牢固树立法律意识，规范工程建设。政府各职能部门要加强监督，避免历史遗留的新问题，最大限度地保护人民群众的利益。同时，人民群众自身也要加强房地产产权意识，在取得房屋之前，要核实相关房屋是否存在违法或其他限制，避免签订房屋交易合同后因各种限制无法办理房地产产权证的情况。取得房屋后，符合办理房屋产权证条件的，应当及时办理房地产产权证，从源头上解决问题。
参考文献
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篇十一：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
关于不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范我区不动产登记行为，保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民的原则，结合我区实际情况，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出如下处理意见。
一、关于有土地权属来源，没有建设工程符合规划材料以及房屋已经竣工材料的房屋首次登记问题
（一）凡1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前已在城镇国有建设用地上建好房屋的，根据现行规划管理职责，由区城乡规划办公室或镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为办理房屋首次登记符合工程规划的依据。
（二）水东地区，凡在2014年10月前已建好的单位建设项目和2015年3月前已建好的个人自建房，以《建设工程规划许可证》正副本代替房屋竣工验收的材料作为首次登记的依据。对于其他各镇在2015年10月13日规划事权下放前，没有房屋竣工材料申请首次登记的，由各镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为房屋已经竣工验收的依据。
二、有土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证，但房屋加层超建问题
超建部分先由区城乡规划办公室出具办理意见，对超建部分进行定性定量，然后根据属地原则，由属地镇政府（街道办）、区城市综合执法局进行处理，再由区自然资源局对符合建设工程许可部分进行登记；超建部分用阴影标示，不予登记。
三、房屋基底超出用地红线的问题（一）自建房基底超土地使用证宗地红线的，分别按以下方式处理：1.有土地使用证和房产证，但房产证基底超出土地使用证宗地红线，且房屋基底面积比土地宗地面积大的，可沿用原土地使用证和房产证办理各类不动产登记。房屋拆旧建新，新建的房屋不能超出土地宗地红线，否则不予办理不动产登记，由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。2.有土地使用证和房产证，但由于自然资源部门与规划部门的坐标系不统一，导致房屋基底不完全在宗地红线范围内，房屋基底面积与国有土地使用证的面积一致，属整体平移的。以“不改变原发证面积”为原则，区城乡规划办公室按现状出具规划意见，对建设用地按现状进行规划调整。然后由区自然资源局对土地界址进行公告，经公告无异议，给予办理更正登记。3.有土地使用证，没有房产证，房屋超出宗地红线的，超出部分在行业规定的误差范围内的，可以给予登记。否则，不予办理不动产登记，并由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。
（二）房地产开发企业有合法的开发建设手续（包括土地证书、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、竣工验收合格证），但在开发过程中存在房屋超用地红线的。先由区自然资源局对非法占用土地行为进行立案查处。区规划办公室核实是否超容积率，对不超容积率的，区自然资源局委托有资质的评估机构对多占部分土地进行评估，按规定补办出让手续后予以办理不动产登记。若超出批准容积率的，需按规定补交增容费，补签土地出让手续后予以办理不动产登记。
四、房屋实际面积超出房产证登记面积的问题（一）由于图形不规则或原房产证上图形是手工绘制，导致原房产证面积与房屋实际面积不一致的，且没有扩建、改建的，由区自然资源局重新进行权籍调查，按现状给予办理不动产登记。（二）2016年6月29日我区实行不动产统一登记前，原房产证没有对楼梯屋和顶层凉棚进行登记的，可继续沿用原房产证的进行不动产登记，楼梯屋和凉棚用阴影标示。我区实施不动产登记后，未经批准擅自建楼梯屋和凉棚，当事人持土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证申请房屋首次登记的，参照本意见第二条执行。（三）阳台改封台问题。凡将开敞阳台改封闭阳台，未改动房间（或客厅）与阳台之间隔墙的，沿用原房产证办
理不动产登记。如改动墙体的，不予登记。（四）如属房改房、集资房等保障性住房实际面积超出
房产证登记面积的，可继续沿用原房产证的图形和面积进行不动产登记。
（五）自建房建夹层问题。原房产证没登记夹层部分，但如建设工程许可证包含该部分的，予以更正登记；如建设工程规划许可证不包含该部分的，则按本意见第二条处理后办理不动产登记。
五、房改房、集资房等保障性住房办理转移登记有关问题
先由小区所属单位出具土地来源证明及同意申请人自行交易的意见，然后按规定办理转移登记。如该单位已破产或注销的，则由其（原）上级管理部门出具意见。如没有上级主管部门，属区属国有企业的，由茂名市电白区国有企业改革和遗留问题处置工作领导小组办公室出具意见；属省、市级国有企业的，由省、市国资部门出具意见，属事业单位和集体企业的，由其原上级主管部门出具意见。办理登记时，以幢基底落图、落宗，直接将土地登记在申请人名下。
六、有房产证，没有土地权属来源问题（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，已建成房屋且已领取房产证书的自建房，申请人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权
证或契约等有效依据），区自然资源局根据土地权属来源依相关政策、法律法规确定土地所有权性质，经公告无异议的，按房屋幢基底面积办理不动产登记。
（二）如属完成开发建设住宅小区的，原则按划拨土地办理。可先由开发企业或建设单位提供土地来源证明，然后由区自然资源局对住宅小区界址进行公告，经公告无异议的，给予办理登记。房屋交易时，需按房屋交易价的3%补交土地出让金。
(三)如属协助人民法院执行过户的房屋，有房产证，没有权属来源的。可根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的精神，先由区城乡规划办公室出具意见明确土地用途，权利人补办出让手续，然后按幢基底落图、落宗，给予办理不动产转移登记。
七、土地证和房屋所有权证权利人不一致的登记问题（一）如属房屋多次转移，而土地未同步办转移手续的，按《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规【2018】7号）办理。（二）房屋未转移，土地证和房产证的权利人为亲属关系的。需将土地和房屋互相转移，缴交相关税费，办理产权共有的房地一体登记后，才能办理其他类型不动产登记。（三）利用个人土地进行开发，建成后将房屋分割转移，
篇十二：关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施
韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见制定机关公布日期施行日期
文号主题类别效力等级时效性
2021.01.152021.01.15
住房改革与发展地方规范性文件
现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见
为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题，全面提升不动产登记服务能力和工作水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》和《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)等法律法规及政策文件规定，遵照“依法依规、尊重历史、正视问题、为民利民”原则，结合实际，现对处理不动产登记历史遗留问题提出如下意见：
一、房屋已登记或经依法批准建设，土地未登记的问题（一）已取得房屋所有权属证或已办理规划报建手续，房屋使用土地权属来源合法，申请不动产登记的，不动产登记机构应当予以办理。土地权属来源材料可依据取得土地使用权时的相关法律法规及政策确定。1.使用国有土地的自建房屋且从未拆建、改建或扩建的，其房屋落宗范围的国有土地视同已批准使用。其土地性质为划拨，土地用途为城镇住宅用地，宗地红线按房屋幢基底现状（含阳台、飘台正射投影，下同）确定。2.上述房屋所有权人或报建申请人死亡的，其合法继承人可申请办理。3.上述房屋所有权人、报建申请人或其合法继承人申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按规定补缴土地出让金。1987年1月1日《土地管理法》颁布实施前建成的，按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金；1987年1月1日至2016年6月30日期间建成的，按该宗地现行基准地价
对应用途应缴地价的1.2倍计缴土地出让金。（二）房屋使用土地无合法权属来源的，不动产所在地的县级以上人民政府应当组织自然资源、住建
管理等部门依法处理，不动产登记机构依据有关处理证明材料办理不动产登记。1.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，并已办理首次登记，未办理转移登
记的，自然资源和住建管理等部门应当依法查处开发建设单位违法占地、违法开发建设等行为。经依法处理并完善用地手续后，不动产登记机构依据相关查处证明材料和土地使用权出让合同等办理不动产登记。否则，不得办理相关不动产登记。
2.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，且已办理转移登记，颁发了房屋所有权属证的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该房屋不动产登记，房屋落宗土地性质原则上认定为划拨，土地用途按照房屋所有权属证记载用途登记。对原法人、非法人组织的违法违规行为，相关部门应依法依规另行处理。
（三）实行土地公有制前，通过购买房屋（土地）或租赁土地等方式使用私有土地，土地转为国有后迄今仍继续使用且房屋未拆建、改建或扩建的，不动产登记机构可依据原“房契”“地契”等历史资料确权，并办理不动产登记。其土地性质登记为划拨，土地用途登记为城镇住宅用地。上述房屋所有权人死亡的，其合法继承人可申请办理。但申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金。
（四）不动产登记机构不得为集体所有土地上开发建设的商品住房办理不动产登记。二、房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致问题（一）土地权属来源合法，房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证，未同步办理土地使用权转移的，区分不同情形处理：1.双方当事人持房屋所有权属证和建设用地使用权属证共同申请，不动产登记机构调查属实的，注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。房屋所有权人或原建设用地使用权人死亡（或灭失）的，其合法继承人可代为申请。2.房屋所有权人仅持有房屋所有权属证，因客观条件所限不可能与原建设用地使用权人共同申请的，房屋所有权人书面提出申请，不动产登记机构调查核实相关产权登记事实后向社会公告30日。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。异议意见合理、合法的，不动产登记机构暂不予办理不动产登记。（二）土地权属来源合法，但属划拨用地的，房屋所有权人应当按规定一并申请办理划拨土地转出让审批手续。不动产登记机构按照上述第（一）项规定审查确定建设用地使用权主体，经批准同意划拨转出
让的，房屋所有权人应当按规定补缴土地出让金及相关税费。不动产登记机构依据有关批准文件等资料登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。
（三）土地权属来源合法，开发建设项目工程已完成竣工验收，土地和房屋权属来源清楚，界址明确，且房屋用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，因项目法人、非法人组织主体资格灭失，不动产登记共同申请不能实现的，相关不动产的购买人（或房屋合法持有人）凭购房合同（或其它合法证明材料）、购房款票据（或证明）、税费凭证等资料，可单方申请办理不动产登记。不动产登记机构受理、核实和公告30日无异议的，办理登记。
（四）房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致的，且不属于上述（一）（二）（三）中所列情况之一的，不动产登记机构不得为其不动产办理登记。
三、土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理问题（一）土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理的，自然资源部门应当会同相关部门依法处理建设开发项目超用地红线、超容积率等违法违规问题。不动产登记部门应当依据有关处理证明文件等材料受理、办理不动产登记申请。未经依法处理的，不得受理该不动产登记申请。（二）不动产统一登记实施前，存在上述违法违规行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收，且购房人已取得房屋所有权属证的，不动产登记部门可按已建建筑物现状测绘落宗，并受理、办理登记申请。但应当在登记簿上标注“XXXX开发企业XXXX行为待处理”，并将上述情况报告自然资源部门。自然资源部门应当会同相关部门在登记后一年内调查处理，并将处理结果抄送不动产登记部门随档存查。四、划拨土地上房屋转移登记计缴土地出让金问题（一）经批准交易并已按规定缴纳相关价款的出让土地上的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，可以申请办理转移登记。（二）国有划拨土地上的房屋，除依法继续划拨使用外，申请转移登记的，应当申请办理划拨土地转出让审批。经批准并签订国有土地使用权出让合同，补缴土地出让金及相关税费后才能办理登记。1.国有划拨土地上经批准交易的房改房、经济适用房和职工福利房，申请转移登记的，自然资源部门应当按相关政策文件规定计缴土地出让金，确定土地使用权年限起始点。申请人补缴土地出让金及相关税费后，不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限登记为70年。2.国有划拨土地上单位集资（或合作）建设房屋，申请转移登记的，1999年1月1日之前已办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的该房屋价值的1%补缴土地出让金及相关税费；1999年1月1日之后办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的房屋价值的6%补缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门
依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋首次登记时点”，土地使用权年限为70年。
3.1999年1月1日后在国有划拨土地上建设的，除房改房、经济适用房、集资房和职工福利房等特殊类型房屋外，已按层、套、间等办理了房屋所有权属证的房屋，申请转移登记的，按税务计税系统确定的该房屋价值的6%计缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋批准建设时间”，土地使用权年限为70年。
4.按单独宗地管理的国有划拨土地上房屋（含私房），申请转移登记的，应当同时申请办理国有划拨土地转出让审批，并按规定补缴土地出让金及税费。其中工业仓储用地按标定地价的40%补缴土地出让金，商服、住宅用地按标定地价的50%补缴土地出让金。
5.除上述情形外的其他非独宗国有划拨土地上的商业性房屋，申请转移登记的，已办理房屋所有权属证的，按受理之日该房屋所在区域商服用地基准地价经修正后的70%计算补缴土地出让金及相关税费；未办理房屋所有权属证的，应当先按规定申请确权并办理首次登记。
6.国有划拨土地上已纳入城市更新改造范围内的房屋，申请划拨转出让的，自然资源部门应当对其是否符合城市总体规划要求、是否纳入收储范围、是否即将实施更新改造等情况进行审查。批准同意划拨转出让的，应当与受让人签订土地使用权出让合同，并约定“将来征收该房屋时，同意由征收机构按照届时征拆补偿标准的70%给予补偿”。办理转移登记时，应当将上述约定内容注记在不动产登记簿和不动产权属证书中。
五、不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致问题房屋所有权属证记载的房屋用途和国有土地使用证记载的土地用途不一致，当事人申请登记的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经批准不得改变已登记的不动产用途。具体：1.对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应当按照二级类重新确定地类，并经权属人签字确认后按新确定的对应用途登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿和不动产权属证中注记原批准用途。原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规的，应当予以纠正。2.房屋所有权属证登记的房屋用途名称不规范需要重新确认的，权属人应当向自然资源部门申请确认房屋用途。经批准后可按批准用途办理不动产登记。3.原土地使用权证登记为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未细分明确具体地类用途的，不动产登记机构可根据规划报建等文件批准的房屋用途，对照现行土地用途分类标准确定该综合用地具体包含的归属地类，并经权属人书面确认后办理不动产登记。其土地使用权期限终止日期与原土地
权属来源材料保持一致，并在不动产登记薄和不动产权属证书中注记原土地用途及使用年限，在宗地信息表中注明其归属地类。
4.原土地使用权证登记为“商住用地”，土地出让合同使用年限约定为70年，但未约定商业、住宅等不同用途土地使用年限的，办理不动产登记时应当按规划报建等批准文件要求进行用途细分，使用年限自原土地出让起始日计算，住宅的土地使用年限为70年，商业的土地使用年限为40年。
六、不动产统一登记前，土地抵押登记未注销，但已办理房屋转移登记问题（一）当事人购买已抵押国有土地使用权的地上房屋并取得房屋所有权属证，但土地仍处于抵押状态的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该不动产登记，并将该土地抵押状况注记在不动产登记薄和不动产权属证书中。办理转移登记的，申请人应当通知抵押权人。因注销、撤销等原因，无法通知抵押权人的，不动产登记机构公告30日无异议的，依法予以办理。（二）违反国家和省担保抵押相关法律法规，以土地使用权等不动产设立抵押的，不动产所在地县级以上人民政府应当根据具体情况，采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理。不动产登记机构根据处理结果办理变更、注销等不动产登记。七、农村宅基地及地上房屋的登记发证问题农村宅基地上已建房屋的不动产登记，应当严格遵守“一户一宅”等规定，原则上按照各县（市、区）“房地一体”工作方案和政策规定以“总登记”方式登记。当事人自行申请的，区分不同情形处理：（一）对2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前使用宅基地建设的，按以下原则办理：1.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造房屋的，经村小组、村委会、乡镇政府（街道）三级审查，证明该房屋建成于1982年2月13日之前的，可按照宅基地及房屋现状申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。2.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施后至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造的房屋，所在村委核定建房时间，并经乡镇政府（街道）批准的，可按批准文件申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，权属人未经批准使用宅基地建造的房屋，所在村委核定建房时间，并出具同意其使用宅基地意见，乡镇政府（街道）批准同意的，可办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。但批准宅基地面积不得超过《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的面积（各县（市、区）有具体规定的按规定执行）。4.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），且其房屋幢基底面积未超过宅基地使用权证面积的，权属人可不提供房屋符合规划报建的相关材料（已纳入城镇规划范围内的宅基地除外），按照房屋实
际面积申请登记。5.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），其房屋幢基底面积超过了宅基地使用权证面积，
但是，符合《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及各地限定标准的，权属人可以按照现有宅基地面积重新向村委会申请，并经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，按照房屋实际面积申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记，并同时注销原宅基地使用权证。
（二）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，在宅基地上建成房屋，经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，不动产登记机构应当按照房屋实际面积办理不动产登记。其中，市辖浈江区、武江区2015年1月3日后使用宅基地建设的房屋，建筑层数和建筑总面积应按照报建时相关规定执行。
（三）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致，村委会和乡镇政府（街道）证明情况属实的,不动产登记机构应当依据相关证明材料确定该宅基地使用权及房屋所有权的权利主体。
八、房屋已登记，但存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围和房改房实测面积与登记发证面积不一致等问题
（一）已取得房屋所有权属证，但房屋幢基底跨宗地的，自然资源部门应当根据该房屋幢基底跨宗实际，按照房屋与宗地对应一致原则，区分不同情况进行分割、合并或调整边界。不动产登记部门依据相关批准文件等资料受理、办理登记申请。具体：
1.房屋占用土地范围界线与土地使用权证范围界线不一致，但经权籍调查核实使用面积相符，属幢基底整体偏移的，按照“不产生土地权属纠纷”和“不改变原发证土地面积”原则对宗地界线进行修正，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。
2.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，但房屋幢基底压占的多宗地属同一个权属人，多宗地的总面积相符的，按照“土地使用条件不变”和“土地出让面积不变”等原则，分割、合并或调整边界，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。合并宗地的土地使用年限不一致的，按照其中剩余年限短的登记，且不得因年限减少退缴土地出让金。
3.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，房屋占用土地面积超过发证面积的，超出部分属非法占用土地。自然资源部门应当建立违法用地台账，并会同相关部门依法查处。经依法处理并完善用地手续后，自然资源部门应当按照实际幢基底调整宗地红线范围并办理登记。
4.为确保不动产登记数据库的现实性和准确性，不动产登记部门可根据不动产业务驱动，主动将各类按层、套、间等分别办理转移登记的房屋，且其落宗土地仍为原土地使用权人的宗地信息变更登记为房屋全体业主共有，其他土地登记信息不变。
5.申请将房屋幢基底跨宗土地合宗，但土地用途不一致的，自然资源部门应当按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）规定，按房屋落宗土地实际用途重新核定，并按照受理时点评估合宗前后土地市场
价值变化。土地增值的，应补缴价差，减值的不予退补。6.取得房屋所有权属证后因擅自拆建、改建或扩建导致房屋幢基底跨宗地，或存在擅自加层扩建等其
它违法违规行为的，房屋权属人应当经依法处理并完善手续后方可申请登记。（二）按规划报建批准建设房屋占用土地超出土地使用权证证载范围的，应当区别不同情形处理：1.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其未超过土地使用证证载面积和规划建筑
面积要求，且不存在权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，并受理、办理登记申请。
2.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其占用土地超过土地使用证证载面积，建筑面积等符合规划要求，且不存在与其他已登记土地权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，按证载土地面积和建筑物实际面积办理登记，并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积××平方米，超出证载面积××平方米不予登记”。
3.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求的，应当经依法处理，并完善用地和规划审批手续。不动产登记部门依据处理材料和批准文件等资料受理、办理登记申请。否则，不得受理、办理登记申请。
4.房地产开发建设项目房屋未经规划许可或违反规划许可规定，未经依法处理，并完善用地和规划审批手续的，不得申请办理不动产登记。
（三）实测面积大于登记发证面积的房改房，申请办理不动产登记的，按照房屋实际状态出具权籍报告，但继续按原登记发证面积登记，并在不动产登记簿和权属证上分别注记“该房屋实际建筑面积为××平方米，原房改登记发证面积××平方米，超出××平方米不予更正登记”。因权属人擅自改建或扩建等导致房改房实测面积与登记面积不一致，未经依法处理并完善手续的，依法不得申请办理不动产登记。
九、其他（一）市、县（市）自然资源局是不动产统一登记的登记机构，其不动产登记中心是具体的办事机构。自然资源部门及其不动产登记中心要按照“简化程序、高效便民”原则优化完善出让金补缴和不动产登记联办程序。本《意见》已明确的具体措施，不再逐宗报政府审批，由各部门按规定执行办理，实现“一次申请、部门联办、信息共享”，并依法依规查处各类违法违规行为。（二）本《意见》所述不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等一般登记类型，以及更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等其他特殊登记类型。其中不动产首次登记是指不动产权利的第一次登记，如实践中的总登记和初始登记；变更登记，主要是针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形；转移登记是最为普遍的一种登记类型，主要是针对不动产权属发生买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等转移的情形；注销登记适用于不动产权利灭失的情形。
（三）本《意见》适用全市各地处理不动产登记历史遗留问题。未尽事宜或需结合实际进一步明确的，各县（市、区）可根据省有关文件精神制定具体政策措施。实施过程中，与国家、省规定不一致的，按照国家和省的规定执行。
（四）本《意见》自2021年1月15日起执行，有效期五年。对相关问题处理，我市原有文件规定与本《意见》不一致的，按本《意见》规定执行。
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