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浅谈中国小产权房问题
【摘要】在不违反国家规划的地区，对小产权房在实行补交土地出让金的相关手续后，按经济适用房的相关规定确权发证，但不允许直接在市场上交易。已建好或出售的小产权房只要不是在耕地上建设的，可以让开买房人或发商补交土地出让金或相关土地价款，完成征地程序后可发给相关产权证。
【关键词】小产权房; 原因; 现状; 解决。
1993 年来自河北的画家李某心怀对艺术和梦想的追求来到北京，想找一个宁静的地方，从事专业绘画。经人推荐，她来到了小有名气的画家村宋庄。恰巧宋庄辛店村村民马某有一套闲置的老房子要出售，李某便立即买下并于2002 年7 月1 日与马某签订了房屋买卖合同，以 45000 元买下了马某的正房、厢房和院落，马某还将集体土地建设用地使用证也交给了李某。在该房屋买卖合同上，有买卖双方的签字和辛店村大队的盖章，见证人是村副书记郭某和康某。在宋庄辛店村有将近 50 个和李某有相同买房经历的艺术家。但是 2006 年 10 月，这样宁静的生活出现了危机。一个自称是马某的朋友的人来到李某家，并说是代表马某来向李某要回其卖出的房屋，并说他们的房屋买卖合同无效。但是李某立即回绝了此人。见李某不同意，马某的妻子便前去与李某协商，并说可以给李某 70000 元作为补偿，李某仍然拒绝了她。
于是马某于 2006 年 10 月向法院起诉状告李某，要求确认法院他与李某之间的房屋买卖协议无效，并要求李某返还其房屋。2007 年 7 月一审法院判决如下：
李某是外来人，按照我国法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李某和该集体组织村民马某签订的房屋买卖合同无效，并责令李某一家在法院判决生效 90 天内腾退房屋，与此同时，马某要付给李某夫妇 93808 元的补偿款。
我国小产权房问题由来已久，上案中画家村事件更是小产权房案件的典型代表。随着我国新农村建设，土地经营权流转和城市化进程的快速发展，越来越多的农村居民涌入城市，使得城市房价步步高升，商品房价格更是久升不降。在此种情况下价格相对低廉的小产权房变得炙手可热。然而现阶段我国的小产权房还存在诸多问题亟待解决。
一、小产权房概述。
( 一) 小产权房的概念。
所谓小产权房( 又叫乡产权房) ，是指在农民集体所有的土地上开发建设用于销售的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发而不是由国家房管部门颁发。小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们在社会实践和市场交易中一种不成文的约定俗成的称谓。
( 二) 小产权房的分类。
第一种小产权房：
在政府出让或划拨的土地上，未按原先规划的用途开发或利用，且将限制销售的房屋直接在市场上销售，有潜在产权纠纷可能的房屋。
第二种小产权房：
在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发和买卖，销售个军人以外的其他地方居民的房屋。
第三种小产权房：
占用集体土地或耕地违法建设在农民集体土地上用于商品住宅销售的或由村集体或农民自行组织建造销售给集体以外其他人的房屋。
( 三) 小产权房的现状和国家的相关政策。
我国各地都存在小产权房，在建的已建的不计其数。根据相关机构调查显示，北京、上海和一些珠三角地区城市的小产权房所占比例惊人。其中深圳的小产权房面积占城市住房总面积高达 40% - 50%，而广州的小产权房出租则占了其房屋出租面积的 50%以上。
国家相关部门近些年相继发布了有关小产权房的各项政策，但各地小产权房仍有难以遏制之势。2007 年，国家相继发布严禁违规开发小产权房和购买小产权房的风险提示; 2008 年，国土资源部发出的通知中明确表明不允许任何机关为小产权房办理任何产权证明; 2009年，国土资源部下发的通知中仍然重申坚决叫停各种小产权房; 2012年，国土部表示将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括重点处理小产权房问题。2012 年 9 月，北京市开始试点清理小产权房。
二、小产权房兴起的原因。
( 一) 城乡二元土地制度的影响。
我国对城市国有土地和农村集体土地采取不同的政策，城市国有土地通常进行市场定价，而农村集体建设用地的土地使用权流转和价格机制尚未形成。国有土地建设用地使用权的取得通常是划拨、出让或拍卖招标等方式取得，而农村村民宅基地使用权的取得是有集体经济组织依法无偿分配的。
( 二) 居高不下的商品房价格。
近些年来，全国各大城市的商品房价格只升不降，即使按揭贷款买房已经十分普遍，但仍有许多人无力承担如此之高的房价。与此同时，价格相对低廉的小产权房让想买房的人看到了希望。同样是普通住宅，小产权房的价格只有相同位置的商品房价格的 40% - 60%。一时间小产权房热销起来。
( 三) 相关法律规定的欠缺和漏洞。
我国法律虽规定农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，但法律对于农民在旧宅基地上再建楼房，把空置的部分卖给集体以外人的行为没有明确规定，中间有许多法律空白或缺陷。根据现行的法律原理，法无明文规定即为不禁止。所以人们也就钻了法律的漏洞。新出台的《物权法》并没有限制农村集体土地使用权的流转，也没有规定禁止小产权房。
( 四) 小产权房的出现有利于抑制商品房房价和保障住房需要。
小产权房价格低，它的大量存在会一定程度上起到抑制商品房价格的作用，促使开发商调整相关政策。目前市面上小产权房数量很大，对缓解紧张的城市住房问题、保障住房需要，缓解了政府为居民提供住房的压力。这就让小产权房有了其存在的价值。
三、购买风险。
( 一) 小产权房没有国家房管部门颁发的房产证。
因为小产权房是在集体土地上建设的，而我国法律规定农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，不允许用于销售。所以小产权房的买卖是不受法律保护的，这种买卖行为基本上是无效的。而且正因为它不能确权发证，在交易时相比其他合法商品房交易要付出许多额外的交易费用，这期间可能会引发各种纠纷。将来出售或者遗赠给子女时也会有很大麻烦。
( 二) 安全没有保证、配套设施不全面。
由于小产权房主要是集体组织或村民自行建造或者由一些开发商投资建造出售的，建成的房屋没有相关部门检验和监督，大多会因偷工减料或技术不佳、材料质量低劣而不合格甚至存在很大的安全隐患，住房安全得不到保障。加上其价格低廉，相关配套设施比如车库、天然气和物业管理都基本没有。虽然人们买房是为了有个遮风挡雨的家，但至少要住得放心，住得安心。
( 三) 得不到拆迁补偿。
小产权房本身就是不合法的建筑，其买卖过程是违法的无效的，其买卖行为是不受法律保护的，在拆迁时也会被当作政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家的规划相冲突，很可能会被强制拆除，而其买主也得不到拆迁补偿费。
四、小产权房的解决建议。
( 一) 解决城乡二元土地制度和农村集体土地使用权流转制度。
城乡二元土地制度是小产权房产生的主要原因之一，虽然现状是我国法律限制或禁止农村集体土地用于非农建设用地，但是眼下随着城市化和新农村建设的进行，城市国有土地已经满足不了建设和住房需要了。所以近年来国家大量征收集体土地转化为国有土地之后再出让或划拨给地产开发商进行建设。但是这种做法使国家耗费了大量财力物力，使得土地流转的过程更加复杂，而农民的切身利益和征收补偿也没有很好的落实。在解决好集体土地使用流转的基础上，继续探寻统一城乡土地制度的路子，让农村集体土地和城市国有土地统一市场，同地同价，解决小产权房与商品房的价格差异。
( 二) 完善相关立法和集体土地登记管理制度。
首先应该出台一些整治和规范小产权房的专门性法律法规，具体规定小产权房的概念和范围，说明其是否存在不合法之处和买卖行为是否有效、不受法律保护等，同事也要表明国家对小产权房的治理态度和政策。其次应该修改相关法律。虽然规定农村集体土地不能用于非农建设，农民对集体土地有宅基地使用权和土地承包经营权，享有占有、使用、收益的权利，但是没有处分权，只能在集体组织成员内部流通，这样使得集体土地上建设的房屋不能充分流通无法实现土地资源价值、房屋价值和农民利益的最大化。因此，相关法律可以修订为：
对在集体土地上建设的房屋销售转让时，将该房屋下的土地使用权一并转让，这样就有利于保障房屋的产权。最后，加强对集体土地的登记管理，在集体土地上建造房屋的，向集体组织缴纳一定的集体土地使用金。
( 三) 针对不同情况，具体问题具体分析。
在不违反国家规划的地区，对小产权房在实行补交土地出让金的相关手续后，按经济适用房的相关政策确权发证，但不允许直接在市场上交易。已建好或出售的小产权房只要不是在耕地上建设的，可以让开发商或买房人补交土地出让金或相关土地价款，完成征地过程后可发给相关产权证。
五、结语。
面对我国小产权房的现状，要全面分析其利与弊，慎重权衡各方利益，找出正确的解决方向和方法。
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