农村土地产权诉讼相关问题研究6篇农村土地产权诉讼相关问题研究 龙源期刊网http://www.qikan.com.cn 农村集体土地权属争议纠纷的原因及解决的措施 作者：傅德法来源：《法制与下面是小编为大家整理的农村土地产权诉讼相关问题研究6篇,供大家参考。
篇一：农村土地产权诉讼相关问题研究
龙源期刊网http://www.qikan.com.cn农村集体土地权属争议纠纷的原因及解决的措施
作者：傅德法来源：《法制与社会》2016年第14期
摘要土地作为农民最重要的财产，其价值直接关系到农民在城镇化进程中的得与失以及社会的安定。本文针对农村集体土地权属纠纷中的突出问题，在分析造成的主要原因及其表现形式的基础上，提出解决的措施和建议。
关键词农村集体土地权属纠纷解决措施
作者简介：傅德法，浙江思源昆仑律师事务所。
中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592（2016）05-285-02
一、当前我国农村集体土地权属纠纷的表现形式
我国实行土地公有制度，宪法及相关法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有，权属归农民集体所有。这种制度是一种城市土地国家所有、城市郊区和农村土地集体所有的二元土地制度。随着我国城镇化加速发展，对土地的需求规模不断扩张，大量农村土地的转用，已成为我国城镇化发展的重要资源支撑，相当规模的农村集体用地自发地涌入城镇化进程，并以此而带来了许多矛盾和问题，有些问题甚至已经在一定程度引发了区域性的不安定。而导致问题发生的主要原因，是缘于土地权属的主体权力问题没有得到很好的解决。
土地权属作为一种法律所规定的土地产权归属的权力，具有存在于土地之中的完全的、排他的权利，影响到资源的合理配置以及经济、社会的发展和稳定。从法律意义上来讲，具体的土地所有权和使用权及他项权利是一种主体明确的权利。我国目前土地权属的表现形式主要有三种：土地所有权、土地使用权和土地他项权利。
围绕土地权属所发生的纠纷，即为土地权属纠纷。主要是针对使用权和他项权利的归属而发生的纠纷，可以发生在组织彼此之间，也可以发生在个人之间，个人与法人以及其他组织之间。
目前我国农村集体土地权属方面发生的纠纷主要有以下三个方面：
（一）历史遗留问题产生的农村土地权属纠纷
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依据我国《土地管理法》的规定，我国目前农村集体土地由乡镇企业用地、宅基地、乡镇公共设施和公益事业建设用地这几部分组成。由于历史原因，农村集体土地权属方面主要存在着三个方面的问题。
一是地界划分缺乏明确的划定归属，尤其是村里的那些原先无人光顾的荒塘野地，无论是在土地承包前还是土地承包后的前几年都属于无人问津之所在，在村委会看来，应该归集体所有，但由于没有明确标识，一旦有农民在此处或开荒种地或开挖栽树，就会产生农民个体与农村公有土地权属的纠纷。
二是农村建设用地的逐步开发、移民开荒、更改河道等后对土地面积或界标没有及时作清晰标识，只选择其中一点作参照物，由于时间等因素，参照物自然灭失或被毁，如遇有原经办人去世或不愿作证，调查取证难度大，认定困难。
三是由于长期秉承着亲不亲故乡人的传统观念，在我国农村土地认定的传统习惯上，秉承着按照约定俗成的方式处理农村集体土地权属与农民个人土地权属相互交杂、界定含混的问题，村委会不主动提出界定，村民不也会主动界定，但当出现土地价值时，就会引发村民与集体土地权属纠纷。
（二）经济利益引起的农村土地权属纠纷
随着农村土地资源走向市场，因经济利益而产生的农村土地权属纠纷日益增多，主要集中在两个方面：
一是宅基地引发的纠纷。主要由宅基面积，采光、通风、相邻共墙、邻间界址的权属引起的纠纷。
二是由于登记不明或登记错误，或因未经实地丈量而使相邻双方登记的上地使用权范围重叠、界线不明确。
三是农村集体土地流转缺乏科学的价格体系引发的纠纷。目前我国缺乏对农村集体土地流转环节的科学价格体系，导致农村流转价格一直处于混乱状态，再加之增值收益分配欠缺规范，各方利益难以协调，集体资产流失和侵害农民利益的情况时有发生。在现行条件下，农村集体经济组织缺位，农村集体财产管理缺乏有效的民主协商机制，特别是在以政府主导的土地征用过程中，政府或企业凭借自己的优势和谈判能力，往往陷于农民在集体建设用地流转利益的博弈中处于劣势地位，从而发生补偿金额不足的纠纷。
（三）乱占滥用农村土地引起的纠纷
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目前，我国违法乱占滥用农村土地和农村用地的现象十分突出，有的地方甚至突破国家土地用途管理的严格约束红线。同时，在这个环节中，一些农村干部与政府、企业、经济实体有关人员相勾结所出现的违规出让农村集体土地，中饱私囊的现象所引发的纠纷层出不穷，严重的影响了国家稳定发展大局。
二、造成我国农村集体土地权属纠纷的主要原因
2016年4月1日，一起由村民不服贵州省人民政府驳回行政复议申请的行政诉讼案件，在贵阳中级人民法院开庭，贵州省副省长陈鸣明作为行政机关负责人出庭应诉。在这个案件中，人们一方面为副省长代表政府主动出庭应诉的行政公共价值所赞叹，一方面却再一次反思：造成我国行政诉讼案争议焦点的征地拆迁补偿方案问题，为何已经成为严重阻碍我国经济发展的不利因素。
从表面上来看，土地征用的矛盾主要集中在经济利益的补偿方面，但如果加以深究，会发现，造成我国涉及法律程序的土地权属诉讼案发案率据高不下的原因是多方面的，这其中既有事实层面的技术性困难，也有法律层面的制度性困惑，更有历史性的曲折历程和社会性的利益驱使等一系列原因，从而使得我国农村集体土地权属方面所发生的纠纷呈现基于土地利益多元化要求而形成的纠纷表现形式的多种多样。笔者通过对我国造成农村集体土地纠纷案例的分析，认为，引起土地权属纠纷的原因归纳概括总共有三个方面：历史因素、经济因素和社会因素。
一是从历史因素来看，造成我国农村集体土地权属问题的原因主要为，在国家政体调控下，农村土地先后从解放后的分田分地，到人民公社时期的土地全部为集体所有再到土地承包后集体与个人分别拥有的土地的这样一种权属结构，在经历了一次次政策主导下的多次土地分割，造成了农村土地产权不清晰、权能不完善的问题普遍存在。
二是从经济因素来看，荀子云：“人生而有欲，欲而不得，则不能无求，求而无度量分解，则不能无争。”随着社会经济的发展以及农民民主意识的增强，再加之对土地利益追求的欲望，土地权属纠纷已呈不可避免的态势，尤其在宅基地以及与之相配套的房地产产权方面的问题比较明显。但是，由于我国虽然实行了房地产产权登记制度，但对于农村房地产登记方面的法律建设却相对滞缓。这种法律源头上规范的缺失，因缺乏统一的规范性法律文件，给实际操作过程埋下了纠纷隐患。
篇二：农村土地产权诉讼相关问题研究
农村土改房屋权属纠纷案件的调研报告农村土改房屋是指在1951年依照《中国土地改革法》确权登记的农村宅基地房屋。此类房屋虽建成年代久远，房屋本身的价值有限，但随着城市化进程的加快，这些房屋大都被列入了拆迁范围。拆迁政策的优惠条件使得房屋具有了大幅升值的空间，导致了此类房屋权属纠纷案件日益增加。由于农村土改房屋的权属纠纷案件涉及的法律关系复杂，审理案件所必要的原始资料又因历史原因欠缺不齐，造成在认定农村土改房屋权利归属的过程中存在诸多难点和争议。为正确、及时审理房屋权属争议案件，保证拆迁工作的顺利进行，我院对xx年一xx年10月以来审理的78件因拆迁引起的农村土改房屋权属纠纷案件进行了专题调研。
一、农村土改房屋权属纠纷案件的特点
1、房屋年代久远。土改房屋大都建成于建国前、建国初期。多数房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭情况变迁很大。房屋的书证资料有不少已经遗失湮灭，了解房屋权属状况的证人大都已故或年高体弱无法出庭作证。因此土改房屋权属案件的调查取证工作具有相当的难度。
2、涉及民事法律关系复杂。大部分案件均是房屋产权、继承、析产等法律关系交织在一起。通常还涉及过去法律、法规不健全年代的一些不规范的审批行为，大大增加了审理工作的难度。
3、涉及当事人众多。土改房屋权属纠纷大多发生在家庭内部成员或亲戚朋友之间。因过去年代的家庭人口一般较多，加之涉及继承，造成可能享有权利的当事人众多，且直系、旁系、血亲、姻亲等关系混杂在一起。在起诉时，部分权利人并未参加诉讼，造成案件通常需要追加多个必要共同诉讼的当事人，审理案件所需的周期较长。
二、农村土改房屋权属纠纷所涉及的若干疑难问题分析
（一）1951年土地房产所有证存根的法律效力问题。
土改房屋确权的主要依据应当是当时颁发的土地房产所有证。在土改房屋权属争议的诉讼中，因颁证年代久远，当事人大都无法提供土地房产所有证的原件，用以证明土地房产权属的都是在档案管理部门查档调取的土地房产所有证存根的复印件。由于1951年的房产档案管理中尚无注销的制度，争议房屋的权属如果发生合法的变更登记，在原存根证上是没有注销记录的。因此，我们认为，此类土地房产所有证存根不能当然作为房产权属的凭证，应当区分不同情形，认定其效力。
1、争议房屋在1951年土改登记后未再换领产权证，房屋权属应以土地房产所有证存根记载的登记为准。土改确权一般以登记为准，因此一般应确认土改时颁发的土地房产所有证有效。值得注意的是，如果争议房屋由部分共有人进行了未超过原房屋建筑面积的翻、改建，但未经过相关批准，部分共有人对争议房屋的翻、改建可视为对原房屋的修
缮。房屋权属仍应以土改登记为准。翻、改建的费用可由全体权利人分担。如果争议房屋由部分共有人进行翻、改建，并经过相关批准，领取了私房建筑执照并取得房屋的房产、土地证，则应当认为原房屋已经灭失，原宅基地已经批准用于新建房屋。在其它权利人不能举证证明翻建人是代表全体权利人进行新建房屋的情形下，原1951年的土地房产证存
根不再具有效力，房屋权属归在1951年之后颁发的房产证记载的权利人所有。
2、争议房屋在1951年土改登记后又换领与土改登记相冲突的产权证时，土地房产所有证存根的效力问题。
无锡市在1989年左右对全市的农村宅基地房屋重新进行了普查与登记，并换发了相应的房产、土地证。由于1989年登记的权利人与土改登记的权利人往往是不一致的，如何正确认识两种权利凭证是审判实践中最感到困惑的问题。
1951年的土地改革是我国对农村房屋进行的首次分配登记，房屋权属一般应以土改登记为准。1989年进行的房屋产权登记，属于换证行为，其确认新的权利人应当经过合法程序。
(1)1989年换证时，如果是以原土地房产证记载的所有共有人的分家析产协议为依据，对房屋进行权利登记，所确认的权利人应为争议房屋的所有权人。原土地房产证已被合法变更登记。
(2)1989年换证时，仅以祖遗房屋为由部分共有权人或其它亲属领取房产证，应认为是部分共有权人代表全体权利人领取房产证或侵权行为，争议房屋权属仍应以土改登记为确权依据。
(3)争议房屋已经经过土改确认的共有权人的分家析产，但在1989年换证时未按析产协议领证，仍由部分共有人领取产权证。我们认为，如果分家析产协议已实际履行，即支付了归并款、分割了房屋、交付了房屋等，分家析产协议仍应是有效协议。部分共有人领取产权证，不是对分家析产协议的否认，而应视为代表其他权利人领取产权证。需要指出的是，由于农村传统风俗和习惯，分家析产协议往往欠缺家庭成员中女儿的签名。这种协议是否因为欠缺共有人签名而导致无效，应慎重对待。在分家析产协议已经实际履行，当事人也能举证证明未签名的共有权人知晓分家一事而未表示异议的情形下，应认为未签名的共有权人对分家析产默示同意，维持协议的效力。
(二)1951年土地房产所有证共有权人的认定问题。
1950年11月25日中央内务部颁布的《关于填发土地房产所有证的指示》第6条规定“土地证以户为单位填发，是合于现在农村经济情况的。但应将该户全体成员的姓名开列在土地证上，不能只记户主一人姓名，以表明此项土地房产为该户成员(男女老幼)所共有。”因此，土改时，在土地房产所有证上登有姓名的全体家庭成员，包括只登记户主姓名但注明了家庭人口数，在数之内的家庭成员，都是房屋的共有人。
土改至今已有五十多年历史，当事人在诉讼中往往无法提供记载有家庭成员姓名的土地房产所有证原件，当事人提交的存根件上仅记载有户主姓名和家庭人口数。如何确认在数之内的家庭成员，也是此类诉讼中的难点。
我国在1951年尚未实行户籍登记制度，现存有据可查的户籍资料是1955年登记档案。如果教条地要求当事人提供1951年的户籍资料来说明土改时在数之内的家庭成员，是不尊重历史事实的。在审判实践中，可由双方当事人自行确认在数之内的家庭成员的身份及姓名。如双方无异议的家庭成员出生年代均在1951年之前，当事人可以提供的1955年户籍登记情况又与双方当事人的自认无矛盾之处，则可以按双方当事人确认的家庭成员作为争议房屋的共有权人。如双方当事人无法确认相一致的在数之内的家庭成员，则可要求双方当事人进一步对各自的主张举证。法官可根据其它旁证材料，以当事人主张的家庭成员是否合乎情理、是否合乎风俗习惯为标准，判断当事人主张在数之内家庭成员的合理性。
篇三：农村土地产权诉讼相关问题研究
农村土地产权问题研究【摘要】随着中国工业化、城镇化的快速推进，农村土地产权制度在实践中实现了自发突破，从所有权和承包经营权的“两权分离”制度逐步调整为所有权、承包权、经营权“三权分置”的格局。但当前中国相关法律尚未明晰、配套机制还不完善，农村土地产权制度变革仍面临许多不确定因素。【关键词】农村土地产权；“三权分置”；法律问题[Abstract]Withtherapidofindustrializationandurbanization，China，therurallandpropertyrightssystemhasrealizedthespontaneousbreakthroughinpractice.CurrentChineselawshavenotclearyet，andthesupportingmechanismhasnotperfect，sotherurallandpropertyrightssystemchangestillfacemanyuncertainfactors.[Keywords]rurallandpropertyrights；separationofdivision；legalissues产权是以所有权为核心的经济所有制关系的法律表现形式，除财产所有权之外，还包括土地支配权、占有权、收益权和处置权等具体权利。土地产权则是指包括土地所有权、收益权、处分权、使用权等在内的一系列财产权利的总称，是土地制度与政策的一个核心问题，土地流转的基础和前提
是明晰产权。在农村土地承包经营权快速流转的过程中，集体所有权、承包经营权的权利结构也悄然变化，形成集体所有权、承包权和经营权“三权分置”的格局。随着国家经济的快速发展及对外开放，小规模分散化的经营体制逐渐无法适应新的发展需求，为此迫切需要改变当前的经营格局，探索适合新时期经济社会发展需要的经营体制，而逐渐形成农村土地所有权、承包权和经营权的“三权分置”格局是一个有益尝试。本文拟从法律角度探讨农村土地产权的基本演变特征，并讨论土地产权“三权分置”的基本法律内涵，以此为中国加快农村土地流转进程提供可供实践的理论基础。以《物权法》、《土地管理法》等公法性法律，《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等行政法规及部门、地方政府规章为补充的法律制度是中国土地制度的基本法律体系。中国土地产权的基本定义指一系列财产权利的总和，其中，以集体土地所有权为基础，包括土地他项权和土地用益物权。具体有国有土地所有权和集体土地所有权，土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权等权利。为了稳定和完善家庭承包经营制的经营体制，2002年8月，中国出台了《农村土地承包法》，从而保障了土地承包人的合法权利，对农村土地承包经营权可依法转包、出租、互换、转让等流转方式进行明确，但其相关制度和配套措施
并不健全。2015年中国将修订《农村土地承包法》，进一步规范农村土地流转，防止和纠正土地流转的非农化和非粮化。面对传统农地产权二元结构遭遇的困境，农地流转实践中自发形成了承包权保留不变，而由承包经营权分离出来的经营权进行流转的格局，形成了新型农村土地产权的“三权分置”。其中，土地承包权和经营权分离，是在原承包关系不变的基础上，经营权从承包经营权中分离独立为新的权利类型，经营权与承包权分别为新的经营者和原承包人所有，分离后，承包权性质不变，为用益物权，而任何有意愿和能力从事农业经营生产的人都可获得经营权。经营权因土地承包经营权部分权能的分离而成，属于次生性的用益物权，具有稳定性和对抗性。同时，在2014年中央1号文件中提出“允许利用承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，因此，赋予经营权抵押的权能应肯定其物权性质。必须强调的是，土地承包经营权分离并非直接将土地承包经营权划分为具有对等权利的承包权和经营权，而是土地承包经营权中派生出经营权。首先，农村土地产权包含了占有权、使用权、收益权和处置权等，每项权利的分权利，既可以由一个主体享有，也可由多个主体共同享有。承包权和经营权的分离正是将土地承包经营权权能在承包人与经营者之间进行合理分配的结果。其次，承包权和经营权是原承包经营权加新赋予权能（抵押、担保）的再次分配。
分离后的承包权，严格意义上仍是土地承包经营权，只是因部分权能让渡于经营权而具有新的权利内容。承包权和经营权分离是农地流转的客观现实，同时，作为承包经营权物权性质的逻辑延伸，承包人可以自由处分自己的权利，法律应当提供多种模式以供选择。最后，确定经营权为物权性质的权利，与承包权分离后，两者具有不同的权利内容。当经营权人使用土地时，承包人被排除在这些权能之外，但其具有相应利益的获取权。当然承包人可选择如出租、转包等实现自己的用益物权，而非选择承包权和经营权相分离的形式。
篇四：农村土地产权诉讼相关问题研究
赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决也可由人民法院判8争议条款因本合同的订立效力履行变更及解除等发生争议时甲乙双方应协商解决协商不成的按下列第种方式解1提请村民委员会乡镇人民政府农村土地承包管理机关调解Therearemanytimeswhenpeopleareconfusedthroughouttheirlives,andeverytimetheyareconfused,theygrowup.同学互助一起进步（页眉可删）
农村土地使用权变更问题
有土地使用证和集体土地使用证都是归国土资源部门管理的，国家在原则上不支持宅基地的买卖，可是，村民们之间相互对宅基地进行买卖的，在国土资源部门办理土地使用权的变更登记的时候也没有受到任何的限制。
我国是社会主义国家，土地所有权属于国家和集体，农村土地所用权属于集体，但农村土地使用权可以在获得许可的情况下属于个人。并且，农村土地使用权可以进行变更。农村土地使用权变更的方式即为土地使用权转让。今天，我们就来看一卡农村土地使用权转让的种类有多少种，农村土地使用权转让协议范本又是怎么写呢。
一、产权分类1、农户承包土地经营权农户承包土地经营权：是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定。2、林权
林权。是指集体林地经营权和林木所有权、使用权，可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易，流转期限不能超过法定期限。
3、“四荒”使用权
“四荒”使用权。是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权。采取家庭承包方式取得的，按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的，其承包经营权可以采取转让、出租、入股、抵押等方式进行流转交易。
4、农村集体经营性资产
农村集体经营性资产。是指由农村集体统一经营管理的经营性资产(不含土地)的所有权或使用权，可以采取承包、租赁、出让、入股、合资、合作等方式流转交易。
5、农业生产设施设备
农业生产设施设备。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备，可以采取转让、租赁、拍卖等方式流转交易。
6、小型水利设施使用权
小型水利设施使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权，可以采取承包、租赁、转让、抵押、股份合作等方式流转交易。
7、农业类知识产权农业类知识产权。是指涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等，可以采取转让、出租、股份合作等方式流转交易。8、其他农村建设项目招标、产业项目招商和转让等。二、合同范本农村土地使用权转让协议转让方（以下简称甲方）：_________受让方（以下简称乙方）：_________甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。1、转让标的甲方将其承包经营的_________乡（镇）_________村_________组_________亩土地（地块名称、等级、四至、土地用
途附后）的承包经营权转让给乙方从事_________（主营项目）生产经营。
2、转让期限
转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
3、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元（没有补偿金时可填写为零元）。两项合计总金额为_________元人民币。
4、支付方式和时间
乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
（1）现金方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为_________。
（2）实物方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为_________（具体内容见附件）。时间为_________。
5、土地承包经营权的交付时间和方式甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。交付方式为_________或实地一次性全部交付。6、承包经营权转让和使用的特别约定（1）转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。（2）甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。（3）乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。（4）乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。（5）乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。（6）乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。（7）乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。
（8）其他约定：_________。7、违约责任（1）甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为_________。（2）如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。8、争议条款因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第_________种方式解决：（1）提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农村土地承包管理机关调解；（2）提请_________仲裁委员会仲裁；（3）向有管辖权的人民法院提起诉讼。9、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡（镇）政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。
10、其他条款本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。甲方代表人（签章）：_________乙方代表人（签章）：_________身份证号：_________身份证号：_________住址：_________住址：__________________年____月____日_________年____月____日发包方（签章）：_________鉴证单位（签章）：_________法定代表人身份证号：__________________年____月____日_________年____月____日现在的农村居民，早已不是当初依附于土地上的居民了，甚至可以说，大多数农民都离开了土地，去另谋更广阔的致富道路，
那么农村土地使用权变更问题就是农村居民面临的大问题。但在清楚了土地产权种类和农村土地使用权转让合同的书写格式后，相信大家对于农村土地使用权变更问题也有了进一步的了解。
篇五：农村土地产权诉讼相关问题研究
短短的50余年历经了农民土地所有制和土地集体所有制两个大的阶段从建国伊始的土地改革运动实现了中国农民梦寐以求的耕者有其田从而确立了农民土地所有制接下来是互助组运动1953年开始初级合作社运动农民的土地入股进行集体经营1956年上升到高级合作社取消了土地入股分红剥夺了农民的土地所有权随后在全国确立了人民公社制度关于农村土地纠纷及土地现状的分析与建议
针对农村土地纠纷大量产生和恶化的现状，本人通过对这种现状的成因、目前的土地现状和存在隐患的分析，对其表现形式和类型进行了划分，对现阶段主要问题进行了分析,提出了处理纠纷和进行整改的建议和意见。
一、农村土地纠纷的成因1、历史原因造成我国土地现状比较混乱使纠纷产生的历史性根源。我国建国以来，土地政策多经变化，一直处于一种多变的不稳定状态。短短的50余年，历经了农民土地所有制和土地集体所有制两个大的阶段，从建国伊始的土地改革运动，实现了中国农民梦寐以求的"耕者有其田"，从而确立了农民土地所有制，接下来是互助组运动，1953年开始初级合作社运动，农民的土地入股进行集体经营，1956年上升到高级合作社，取消了土地入股分红，剥夺了农民的土地所有权，随后在全国确立了人民公社制度。导致了农村土地产权关系大混乱。直到改革开放，施行了家庭联产承包责任制，采取土地所有权和经营权分离的制度，成为了中国农村土地产权制度演变过程中的一个重要里程碑，实现了"集体公有，农户经营"。但是因为经营权范围的限制和"政农不分"的中国特色，实施过程中农民的自主经营权受到严重限制，在土地分配上也是多经变化，经常对土地进行调整。历史的原因造成了我国农村土地现状的混乱局面。2、法律和政策的衔接不协调是纠纷产生的法制性根源。从1983
年1月中共中央关于《当前农村经济政策的若干问题》的出台，到2003年3月《中华人民共和国农村土地承包法》的实施，在历经20余年的发展过程中，我国对农业土地承包经营中产生纠纷的解决，走过了主要依靠政策调整到以政策调整为主、法律调整为补充，再到政策调整与法律调整并重直到目前主要依靠法律调整的历程。我国多年来农村土地政策不太稳定，几经变化，而土地是不能随着人的观念的改变而随意改变的，法律、政策的多变性和灵活性与土地变动缓慢的过程性、滞后性产生矛盾。例如我国在实行家庭承包责任制后，曾经推广过"两田制"，即实行口粮田和责任田两种土地使用制度，而在这种制度被国家认定不利于土地的长期利用之后，很多地区却还在积极的继续施行，与国家政策和法律脱节。2003年新的《农村土地承包法》的颁布，扩大了农民的土地处分权，土地承包最低30年不变，但是因为历史原因形成的土地现状的混乱，使得法律和现实脱节，使良好的法律政策无法实际良性运行。我国法律、政策的多变性，与历史原因形成的农村土地现状混乱，以及我们没有根据国家法律、政策的改变对土地政策及时调整产生矛盾，导致农村土地纠纷的大量产生。
3、农民利益分化是纠纷产生的结构性根源。随着农村经济体制改革的不断深入，国家和政府在逐步加大对农业的各项投资建设，涉及农村和农业的政策也逐渐向着农民利益倾斜，因此在相当长的时间内，由此农村土地的增值成为必然。然而我国人地矛盾十分突出，因此纠纷产生就有其不可避免的结构性因素。这几年土地承包价格上涨
十分明显，前几年一亩地承包价格是几十元甚至十几元、几元，现在涨到了每亩1000元、1200元，土地发包初期没有提出异议或进行荒地开发时没有提出异议，后来经开发土地状况变好或种植的农产品价格上涨，土地承包者获得了较大利益，土地所有的村集体组织成员，因利益驱动心理不平衡产生纠纷。
4、地方政府职能错位是纠纷产生的体制性根源。在社会转型期，政府职能错位、行为失范的现象时有发生。在政府与农民的关系上，表现为（1）有些政府行为不规范，对农民的自主经营权干预过多，时有越权处理农村的具体承包合同，对荒碱地、池塘水库等承包合同的干涉尤为突出，甚至违法行政侵害农民的土地利益；（2）有些乡镇政府工作不到位，缺乏必要的村、镇干部行政规范指导，造成农村承包合同的订立和履行以及土地使用证书的发放和管理中不必要的失误，导致纠纷的产生。
5、基层组织社会控制力弱化是纠纷产生的社会性根源。社会转型期使人情社会逐渐走向理性社会，由对人的依赖逐步走向了对物的依赖，人的组织认同感、归属感逐渐淡化，基层组织的社会控制力明显弱化。这一点在农村表现的尤为突出，乡村基层组织自律不严，民主法制意识淡薄，损害群众利益的行为经常发生，对群众的号召力、凝聚力和说服力大大减弱。从调查的情况看所有土地使用权流转、农地征用、及农村集体经济收益分配等纠纷，均是由于村基层组织实施的重大决策没有按照村民委员会组织法的规定运作，没有召开村民大会或村民代表大会方式进行民主决议，损害了农民民主权利和财产权
利而引起。群众的利益一旦受到损害，在本地区本组织内难以解决或无法解决后，通过法律途径解决已成为人们的普遍性选择。
6、过去农民法律意识缺位和淡薄和现在思想观念的转化是纠纷产生的思想性根源。我国很多地区荒碱地较多，土地类型多，因为经济、人口、土地现状，很多荒碱地没有开发，而县乡村各级组织疏于对这部分土地的管理，以至多年来形成多种存在形式的现状，有的农户自行开发种植、有的外村村民种植、有的被他人占用，有的还存在土地界限不明确等问题。近年来，随着人口的增加、土地的减少、经济的发展、外地人口的流入，县乡村及个人对荒碱地逐渐进行了开发，土地收益和利用价值明显升高，而农村干部和村民法律和管理观念意识较低，有的疏于管理、有的为些许眼前经济利益随意发包，导致土地利用、承包比较混乱。近年来，随着社会进步和普法工作的开展，农民的自我意识、土地主人翁意识、法律意识大大加强，对土地收益有了更加深刻的认识，而基层政府管理很不到位，没有很好的及时、认真落实土地承包长期稳定的政策，结合土地现状和法律的脱节，致使农村土地纠纷不断产生。
二、农村土地纠纷的表现形式和主要类型1、法律和政策的变化引起的纠纷。新的《农村土地承包法》进一步规定实行"家庭联产承包"，而自80年代中期，我国很多地区根据国家政策实行的是"两田制"，即"责任田和口粮田"区分承包制度，导致村民要求及时收回责任田并按照家庭联产方式重新分配，而原来的承包合同没有到期，从而引发纠纷。
2、管理混乱引起的纠纷。农村干部责任心相对较低，对土地承包不依法进行管理；很多土地荒废多年，没有积极的纳入正规管理；土地开发过程中没有认真核实所有权；层层转包渔利现象大量发生引发纠纷。主要有以下几种类型：（1）村干部利用手中权力，不经过民主议定原则私自发包，有的甚至以明显的低价格发包。该种情况下村民本来就有意见，一旦出现土地价格上涨或土地收益提高，就容易引发群体性矛盾和纠纷。（2）土地所有权界限不明确。因为历史原因，有些土地确权不明确，没有核准颁发土地使用证书，在开发和种植时引发争议。特别是原来有些离村较远的荒地，逐渐被离土地比较近的农户开发种植，产生收益后引发纠纷。（3）土地大面积开发引发纠纷。主要有两种类型：①土地开发形成事实，而所有权没有界定。因为开发的是大面积的荒地，开发前没有人耕种，因此开发前没有核实所有权，而开发方没有所有权，开发后和所有权方发生矛盾。②乡镇集体大片开发和农户小片开发形成矛盾。农户对以前没有耕种的荒地小面积开发种植，后来乡镇集体进行大面积集体开发，发生冲突引发纠纷。该种类型主要存在于土地较多的地区。（4）土地层层转包甚至一地多包渔利，有的未经土地所有权人同意转包，有的转包合同违法等等，导致土地关系混乱引发纠纷。（5）国有土地管理也存在许多问题，发生在存在国有农场的地区，因为土地利用、管理不善，与相临关系处理不当导致纠纷。
3、村干部权利滥用引发的纠纷。主要类型有：（1）违法收回农户承包地。如强行收回外出务工农民的承包地，收回承包地抵顶欠款，
违法收回进入小城镇落户农民的承包地，以划分"口粮田"和"责任田"等为由收回承包地搞招标承包，用收回农民承包地的办法搞劳动力转移等。（2）违法调整农户承包地。如承包期内用行政命令的办法硬性规定在全村范围内几年重新调整一次承包地，借颁发农村土地承包经营权证书之机重新承包土地等。（3）不落实二轮承包政策。对适合实行家庭承包的耕地，第一轮耕地承包合同到期后，不执行延长土地承包期三十年政策，不与农户签订土地承包合同，不发放农村土地承包经营权证书，超额预留机动地等。（4）利用职权变更、解除土地承包合同。如因承办人或负责人的变动而变更或解除承包合同，因集体经济组织分立或者合并而变更或解除承包合同等。（5）强迫承包方流转土地承包经营权。如强制收回农民承包地搞土地流转，乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包，假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转等。（6）侵占承包方的土地收益。如小调整时随意提高承包费，截留、扣缴承包方土地流转收益，截留、挪用征地补偿费用等。（7）侵害妇女依法享有的土地承包经营权。如承包时对妇女实行有别于男子的歧视性土地承包政策，承包期内违法收回出嫁女承包地等。
4、基层政府利用职权强行干预引发的纠纷。农村土地属于村集体所有，只有村集体才有权利处置其所有的土地，而出于部门和地方利益的考虑，行政干预和越俎代庖现象时有发生，造成违法承包引发纠纷。这种情况往往在一时发包成功的背后隐藏着许多矛盾，一旦时
机成熟就会引发纠纷，且这种情况涉及的土地面积较大，处理不好很容易产生社会不稳定因素。主要包括以下类型：（1）村集体不经农户同意，将农户承包的土地擅自发包；（2）基层政府不经村集体授权，以自己的名义强行发包属于村集体的土地。
5、经济利益驱动。主要分为两种类型：（1）土地发包初期没有提出异议或进行荒地开发时没有提出异议，后来经开发土地状况变好或种植的农产品价格上涨，土地承包者获得了较大利益，土地所有的村集体组织成员，因利益驱动心理不平衡产生纠纷。（2）强行终止合法有效的土地承包合同。因为近两年部分地区棉花等农作物价格的提高，土地收益明显增加产生较大利润，村民在经济利益的驱使下，哄抢承包出去的土地种植，使土地承包合同无法继续履行，尤以本村以外人员为承包主体的居多。
6、大量农业流动人员的出现。大量以承包土地为业的外地人员流入，土地转包逐渐形成规模，产生以转包土地获利为业的地霸，因其从中操纵，导致层层转包甚至一地多包引发纠纷。
7、借土地纠纷解决权利之争。村民对村干部有意见或村干部权利争斗，借土地承包问题发难，引发表面上的土地纠纷，这种情况下一经村班子调整既自行解决。
三、对目前土地纠纷主要问题的意见（一）、农村土地全面调整中产生纠纷的处理问题在土地承包法实施前后，村委以人地矛盾突出并经大多数村民同意为由对全村土地进行调整，有的村民特别是通过其他方式已承包
到较多土地的村民不同意土地调整，在村委将其承包的土地分配给他人后，村民诉求继续履行合同。
对于此类案件区别情况，实践中分类作出如下处理：①对于参与分地活动的当事人(一般是以抓阄方式分得土地)，并且各农户已实际进行了耕种，判定已实际终止原合同，涉及的补偿或者赔偿问题可另行主张，对于以其他方式承包的合同中约定违约金的，按照法律事实对当事人做出赔偿或者补偿。②对于以家庭承包方式承包的土地，承包方拒绝参与土地调整，要求种植原承包地的，在村民未实际耕种前，原则上支持其诉求。但对于全村村民已实际耕种的，要由村委会做出赔偿，赔偿数额一般按照减少土地面积的纯收入与剩余承包年限的积；对于分配的实际土地面积和土地等级并未减少和降低的，如承包方未种植实际分配的土地，请求继续耕种原土地的，亦以合同终止为由不予支持，赔偿数额按照未耕种土地纯收入与未耕种年限二分之一的积计算。③对于以其他方式承包的土地纳入了土地调整方案的，承包人参与了土地分配活动的，判定合同终止，参照承包方对土地的实际投入和案件的具体情况(一般不超过3年的土地纯收益)由村委会给予补偿，合同约定违约金的，按照违约金补偿。
客观地讲，以上司法处理是存在瑕疵的。按照土地承包法的立法本意，对于以家庭方式承包土地来讲，承包期之内只要承包人不同意调整，除非出现因自然灾害严重毁损承包地的、依法被征用土地等法定情形，是不允许做出土地调整的，而且即便出现了法定情形也只能做出个别调整。所以，严格按照法律规定处理家庭承包方式承包土地
纠纷时，发包方调整承包方的土地是不合法的，按照对土地承包经营权的物权性保护原则，发包方应停止侵害、恢复原状、赔偿损失。对于以其他方式承包土地发生的纠纷，只要合同合法有效，承包方与发包方应全面履行合同。如发包方拒绝继续履行合同，亦应给予赔偿，按照合同法的相关规定，这种赔偿往往数额较大。但就目前农村的实际状况来讲，特别是对于已实际耕种的情况来讲，如果不做出变通性处理，引发的后果不堪设想。鉴于现实状况，我们选择了以上司法处理方式，这不仅符合当前大多数农民的法律意识，而且对当事人来讲也是可接受的。另外，需要说明的是，根据农村土地承包的发展，可在适当时机按照法律本意通过判决将此类案件的处理予以确定。
（二）、农业承包合同的效力认定问题发包方或者多数村民要求确认合同的效力，或者在审理相关案件中需要确认合同效力的情形。此类案件涉及的是以其他方式承包的合同的效力问题。①原则上，只要合同形式合法应确定合同的效力，特别是作为发包方的村委会主张合同无效的一般不予支持。②多数村民因违反民主议定原则主张村委会与他人签订的合同无效的，如承包方种植1年以上的，原则上不予支持；承包方种植不足1年的，原则上认定合同无效；投入不大的可予以适当补偿；有大量投入的，主要针对承包费，必要时针对承包期限作出调整。③确认合同效力后，如发包方主张增加承包费的，可视情增加。④合同本身存在不明确之处，如"两委"成员口头答复，合同条款不全、原村委会成员以个人名义出具答复意见等，
此情形下，做出不利于合同继续履行的解释。我国法律对重要承包事项都规定了民主议定原则，其法理依据是
土地的经营管理者必须依照所有权人的集体意愿行事。相关法条有：《土地管理法》第14条第2款、第15条，《村民委员会组织法》第19条第2款第(5)、(6)项，《土地承包法》第18条第2款第(3)项、第27条第2款、第48条第1款。如果发包方违反上述强制性规定，越权发包，人民法院应当认定该承包合同无效，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。根据《最高法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(法释［1999］15号)第2条、第25条的规定，承包合同签订满一年，或虽未满一年，但承包人已实际做了大量的投入的情况下，人民法院不因发包方违反法律规定的民主议定原则越权发包而确认该承包合同无效，但可对该承包合同的有关内容进行适当调整。
土地问题，关乎民生，涉乎民计。解决好农业土地问题是对党的执政能力的时代考验，解决好涉及农业土地承包纠纷是对党领导下的人民政府能力的考验。在一定程度上已经超过了对类似问题解决的法律评断本身，需要站在更高的视角、以更强的政治责任感和社会使命感，充分运用法律手段和法律智慧，切实承担起历史赋予我们的重大任务而做出应有的贡献
篇六：农村土地产权诉讼相关问题研究
法律规定的不清晰及农民的多种理解使得农村土地关系极为混乱村干部进行寻租农民对土地使用权存在很强的不稳定感进而对土地长期投入预期不足直接影响着农民对土地的经营热情和农业生产的发展致使有的农地出现盐碱化沙化甚至荒漠化现象我国农村土地制度存在的主要问题及其对策建议
摘要：家庭联产承包责任制实行30年来，取得了辉煌的成就，但是新形势下，我国农村土地制度面临着诸多问题，成为制约农民增收的一大障碍。本文在深入分析我国农村土地制度存在的主要问题的基础上，提出对策建议：明晰土地所有权,加快实行地权登记,确保农民的土地权益；把启动农村宅基地流转作为促进农村土地生产要素功能提高的突破口；循序渐进地推进农业用地流转,使农业用地生产要素功能伴随着城乡一体化进程而不断提高等六项建议。关键词：土地制度改革生产要素功能
一、引言
当前我国农业和农村发展中最突出的问题就是农民增收缓慢,农民增收缓慢存在着制度性因素的制约。只有积极、稳妥地推进农村土地制度改革,才能使土地的生产要素功能有效发挥,使之真正成为农民最基本的生活保障,从而切实增加农民的各项收入。土地是农民谋生的主要手段,也是农民进行投资、积累财富以及在代际间转移财富的主要途径。可以这样说,民以食为天,农以地为本,没有土地也就没有农民。选择、设计和安排一种什么样的土地制度,不仅关系到土地资源的合理利用及其对社会经济发展的贡献,而且关系到与土地价值、地租相关的农民经济利益,关系到农民收入的增加。我国的土地承包制只赋予农民对土地的排他的使用权和收益的独享权,而根据新制度经济学产权的观点,一个产权的基本内容包括行动团体对资源的使用权与享用权,以及自由的转让权。它的权能是否完整,主要可以从所有者对它所具有的排他性和可转让性来衡量。由于我国农民所获得的土地资源产权是残缺的,导致利用该资源的私人收益小于社会收益,一方面影响农民收入的提高,另一方面影响了资源的有效利用。新制度经济学的基本理论认为,当现存制度不能使人们的需求满足时,就会发生制度的变迁。也就是说,一项新的制度安排只有在其预期收益大于预期成本时,行为者才会产生对它的需求,并通过各种方式的参与,将信息传递到政府的决策过程之中。因此,2000年后随着土地法律政策的调整,有关改革土地制度以增加农民收入的研究受到重视。土地制度对农民收入的影响主要体现为:制度安排不同,人们对土地的占有、支配、使用状况便不同。合理、有效、遵循经济规律、符合本国国情的制度安排,能充分调动起农民积极性,提高土地资源的利用效率,释放其价值,促进经济发展,增加农民收入。相反,则会造成经济资源的浪费,阻碍农民增收。具体来说:第一,土地是一种最基本的生产经营资料和生活保障手段,其本身就是一种财产存在的形式,农民凭借对土地的直接占有,可以获得财产性收入;第二,农民通过对土地的经营,包括纯粹的土地本身经营和对土地产出物的经营,可以获得经营性收入;第三,农民将自身劳动力作为一种生产要素,与土地这一生产要素结合,可以获得工资性收入。然而，目前我国的农村土地制度的功能主要还是集中在第一点上，即保障性功能，经营性功能和生产要素功能未能得到充分发挥。
二、我国农村土地制度的演变及其存在的主要问题
新中国成立后,农村土地制度经历了四次较大演变:第一阶段是土地改革阶段。从1947年开始,到1952年结束。这一阶段的任务,就是从封建土地所有制向农
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民土地所有制的根本变革,土地的使用权和所有权合一。第二阶段是农业合作化阶段。从1952年开始,到1956年基本告一段落。这一阶段的主要任务,是从农民个体土地所有制变为农民集体土地所有制。第三阶段是所谓的“人民公社化”阶段。从1958年开始至1978年基本结束,延续了近二十多年。实践证明,这是一个不成功的实践,是我国农地制度的一次畸形变革。第四阶段是农民家庭联产承包责任制阶段。1979年以后,我国总结了历史的经验教训,对农村土地产权的制度安排作了一次重大的调整,将土地使用权分离出来交还给农民家庭承包经营。家庭联产承包责任制的实行,无疑是中国土地制度变迁成功的范例。在一定程度上适应了经济主体的内在要求,从而解放了生产力,促进了农业的发展。但从20世纪80年代末开始,承包责任制的缺陷开始显现,特别是随着我国社会主义市场经济的发展,其弊端更加突出,现已成为制约农民增收的瓶颈。（一）土地所有权与土地经营权的矛盾我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》等重要法律都明确规定我国农村的土地属于农民集体所有,从这一点来说,农村土地产权是明确的。但“集体”是指哪一级,法律规定却又很不明确。如在《宪法》中,被笼统规定为“集体所有”;在《民法通则》中被界定为乡(镇)、村两级集体;而在《农业法》和《土地管理法》中则是乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。[6]由于没有具体规定农村土地所有者是谁,导致所有者缺位或“虚位”。同时,土地使用权的主体、地位、界限、获取与转让的法律程序、法律形式及法律保护手段也都没有明确的法律规定。法律规定的不清晰及农民的多种理解使得农村土地关系极为混乱,村干部进行“寻租”,农民对土地使用权存在很强的不稳定感,进而对土地长期投入预期不足,直接影响着农民对土地的经营热情和农业生产的发展,致使有的农地出现盐碱化、沙化、甚至荒漠化现象。除此之外,农村土地权利残缺,其中最有实质意义的是处分权集体不能行使。国务院在《关于发展房地产若干问题的通知》中规定:“集体所有的土地必须先行征用转为国有土地后才能出让。”（二）土地承包经营与土地利用效率之间的矛盾，使得土地的生产要素功能不能充分发挥，制约农民增收规模化生产和专业化分工是现代农业的基本要求。规模化生产将促进农业机械和现代农业技术的推广与应用，从而大幅度提高农业劳动生产率和边际效益。农业的经营规模达到一定的程度，会促进专业化分工的发展。专业化分工优化了生产组织内部的资源配置，同样是提高农业劳动生产率和边际效益的有效途径。但是，在我国现阶段的农业生产中，规模经济和专业化分工的优势受到了过于分散的农地产权制度安排的制约。我国现行的《土地管理法》是针对当时乱占滥用耕地的严重情况而制定的,偏重于土地使用的审批管理,对土地经营和流转的管理以及土地有偿有期限出让转让和抵押等缺乏必要的规定。《土地管理法》虽然规定:“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法,由国务院另行规定。”但到目前为止,国务院只对城镇国有土地如何依法进入市场问题制定了条例,即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对农村集体所有的土地使用权如何进入市场,至今尚未制定出相关法规。在现行土地制度下,除了国家低价征用集体土地以外,集体所有的土地是不能通过市场而流动的。虽然农户也在进行不同形式的流转实践。但从整体上看,农地还是没有真正流转起来,现代意义上的集中经营更是很少发生。
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（三）农村土地征收、征用制度规定对农民利益的侵害比较严重,影响了农民增收现行土地管理法关于土地征收范围的界定不够适当。一是法律关于土地征收范围的规定过宽,把不应该引入征收程序的部分建设用地如把商业性建设用地纳入征地范围,损害了农民权益;二是关于土地征收范围的规定又过窄,对于应该引入征收(或征用)程序的生态林建设用地,则没有纳入其规定的征收(或征用)范围。世界上多数国家和地区都是以土地的市场价格为基础来确定补偿额度的,有的国家和地区还根据土地未来的价格以及征地对土地所有权人和使用人造成的其他间接损失来确定补偿额度。然而,我国土地管理法第47条规定的征地补偿标准是:土地补偿费为被征耕地前三年平均产值的6—10倍,安置补助费为被征耕地前三年平均产值的4—6倍。如按以上标准支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费,但土地补偿费和安置补助费二者的总和最高不得超过被征耕地前三年平均年产值的30倍。这完全是一种与市场无关的政策性价格,而且过于偏离土地的市场价值和农民的经济预期。同时,我国的征地补偿范围仅包括了直接损失,没有包括间接损失,尤其是没有包括农民的择业成本和从事新职业的风险金,这些都导致了农民日后的生活困难。改革开放以来通过低价征地从农民那里拿走的资金至少在3万亿元以上。
三、针对我国农村土地制度的政策建议
(一)明晰土地所有权,加快实行地权登记,确保农民的土地权益我国《土地管理法》要求:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。”但是,自1988年至今,为农民集体所有的土地核发证书的工作却一直没有全面开展起来。当前,应加快这一工作进程。国家成立专门的地权登记机构,对每一块土地都必须登记,明确所有权人,在此基础上由政府颁发土地所有权证。地权登记,给土地所有者发地权证,是防止政府强占土地所有者地权的基础之基础;明确集体土地所有权的所属范围,至于“集体”指哪一级,乡镇难以了解各村具体真实情况,村委会担当比较合适。村委会成员由村民选举产生,上级加以任命,任期五年一届。其主要职责是从事农村土地的分配调节、计生、基建、科普、文教等事务管理。村委会人员要纳入国家公务员编制,发放工资,工资额度应高于村人均收入水平。（二）把启动农村宅基地流转作为促进农村土地生产要素功能提高的突破口这主要是出于以下考虑:宅基地在农民社会保障中的作用远次于农业用地,彻底放开农村宅基地流转,不会影响农民正常生产和生活。与农村其它改革相比,农村宅基地制度仍处于计划经济体制时的状态,现在宅基地仅仅具有社会保障功能,没有生产要素功能与财产功能。既然党的十六大提出了要保障居民财产性收入增长《,物权法》也提出了“保障一切市场主体平等法律地位和发展权利”,就必须赋予宅基地与农业用地、集体建设用地一样的用益物权,农民享有宅基地完整的占有权、使用权、受益权和处分权。当前在村庄整治中应保护农民现有宅基地权利不被剥夺,近期内还应切实采取措施,逐步清除各种妨碍宅基地流转的体制障碍,只要符合土地利用规划,允许宅基地在城乡居民之间自由流转,实现宅基地流转与人口流动相一致,为城市化水平和农业用地生产要素功能大幅提高创造条件。（三）循序渐进地推进农业用地流转,使农业用地生产要素功能伴随着城乡
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一体化进程而不断提高近期内,应将农业用地抵押权利还给农民,这对于留在农业内部的劳动力和待转移农村劳动力来讲都是亟待解决的问题,如果农村土地可以抵押,就可以克服农业生产中的资金瓶颈问题,有助于提高土地生产效率;也可以提供到城市创业的资本,加快农村劳动力转移的步伐。鉴于完善的社会保障制度在短期内还难以覆盖农村,以及城乡统筹发展目标的实现也需要较长时期,近期重点应放在促进农村土地在集体范围内自由流转,使土地经营规模比原来有所扩大,待时机成熟,再促使农村土地流转突破集体界限,实现农业用地在农民之间自由流转和规模经营。（四）制定集体建设用地直接入市政策,使集体建设用地生产要素功能的提高沿着正确的轨道发展尽管过去我国因为限制农村土地流转而避免了大量农村人口因城市化和工业化而流离失所,可是现行征地制度造成了大量失地农民,影响到社会和谐,现有集体建设用地流转模式再难以为继。党的十七届三中全会提出了“允许集体建设用地直接入市”,现在应按照这一方针,制定集体建设用地非公共利益用途直接入市的具体政策,实现集体建设用地与国有土地“同地、同价、同权”。对于因公共利益需要而发生的国家征地,不能再按原有用途而应按市场价值公正合理地补偿农民,保证农民土地的财产权利和发展权利,使集体建设用地生产要素功能的提高朝着城乡统筹协调发展方向发展。(五)按照市场化原则,对农村集体土地征用依法公平补偿,促进农民增收尊重农民集体土地财产权利,按照市场化原则确定征地补偿标准,对农村集体土地征用公平补偿。所谓公平补偿是指按照反映土地真实价值(按土地的最高机会成本即可能带来的最高收益计算)的市场价格来进行。同时,在制定征地补偿标准时,不仅要考虑现实土地用途的补偿,也要让农民分享用途转化后的收益。征地补偿费不仅要体现土地作为生产资料和生存保障资料的价值,还要保证对土地追加投资能得到补偿。要以使农民生活水平发展提高为征地补偿原则,充分考虑农民的生存权益和发展权益。应改变过去征地补偿的做法,补偿除原有的内容外,还应包括农民的社会保障费用、教育培训费用和土地增殖分成等,使被征用土地农民的生活水平、发展水平与国家经济社会发展水平相适应。(六)加快推进农村社会保障制度建设和户籍制度和村民自治制度的制度改革、建设,加强法制建设，解除农民增收的后顾之忧农村土地制度改革是一项综合性的制度变迁，需要在多方面同时发动改革，才能取得良好的效果。目前农村免费九年义务教育,是以工哺农最直接的体现,是增加农民收入立竿见影的重大举措,对提高农民素质,促进农村经济社会可持续发展意义重大,但惠及面还有限,应加快推进此项工作的进程。此外,从统筹城乡经济社会发展的思路出发,加快推进农村社会保障制度建设,逐步建立以“低收入农民最低生活保障”、“失地农民生活保障”、“农民工养老保障”、“农村新型合作医疗”、“孤寡老人集中供养”的“新五保”制度,逐步弱化土地的福利和社会保险功能,解除农民的后顾之忧,以健全和完善土地承包经营权流转,增加农民的土地收益和财产性收入。同时，应加快户籍制度改革和切实落实村民自治制度，加强法制建设，为农村土地制度改革注入新的强大动力，为改革保驾护航。
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参考文献：
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